お問い合わせ 【Ｎｏ．48】
■お問い合わせ内容
私所有の不動産の売却についてご相談します。
私の名義の土地・建物を売却したいと思っています。
現在、借家として７年ほど前から貸しています。
私は別の場所に自己所有の戸建に住んでいます。
ご相談は、この土地建物を売却する場合、今住んでいる賃借人に
年内に退去する内容の念書を取ってありますが、
もし退去できない場合、どうしたらいいでしょう？
以上
【回答Ｎｏ．48】
ご相談ありがとうございます。
賃貸中の物件であっても、売却はできます。但し、購入される方が、賃貸借契約がある物件を買うかどうかが問題だと思います。
次に念書を取ったのは何か賃借人に契約違反でもあったのでしょうか。
仮に賃料滞納など契約違反があり、念書の約束どおり明け渡しをしなかった場合は、
契約違反を理由に明渡しの訴訟をする方法があります。
但し、ある程度の時間がかかることと、契約違反の内容によっては明渡しに持っていけない場合もあります。
訴訟をする場合の内容については弁護士などの専門家にご相談ください。
尚、契約違反があって、今回、本人が素直に念書を書いたならば、もう一度話し合いをして、
裁判所で即決和解調書を作成するのも一つの方法です。
和解調書にしておけば、判決と同じ効力がありますので、いざという時に、それをもって強制執行の申し立てが出来るはずです。
何も違反などが無く、退去の了解を貰ったので念書を作成したというのであれば、退去を拒否されれば、
その念書自体を根拠に退去してもらうということはできません。
法的に貸主の立場は非常に弱いのが実情です。借家法では、正当事由がある場合、
更新拒絶など解約が出来ることになっていますが、まず、正当事由そのものが認められることは無いと考えたほうがいいでしょう。
今回の念書を書いたことや売却理由は正当事由には該当しません。
但し、正当事由を補完する財産上の給付をして、それを考慮して正当事由があると認められれば
法的に解約が認められることになりますので、入居者と話し合いがつか無い場合の最後の手段は、
訴訟をしてお金で解決するということになると思います。
（訴訟せずお金で解決できればそれはそれでかまいません）
もちろん、今の段階のお話では入居者の方と良好な関係が出来ているようですので、この関係を維持して、
無事に退去してもらうのが一番いいと思います。
さらに、引越し等の費用負担をするなど（前払いで）して退去することを既成の事実としておくのもいいのではないでしょうか。
尚、前述した和解調書は、本来争いがあることが前提ですが、それらしい理由をつけて作成するのも一つの手段です。
最後に念書ですが、もし訴訟になった時に、なんらかの斟酌（経緯などによりますが）がされるかもしれません？
ので万一退去しなかった場合、すぐに捨てずにとっておいてください。
以上
安城店
㈱ナイスコーポレーション 山下