■お問い合わせ内容【Ｎｏ．78】
現在所有している投資用物件の売却を考えています。
物件は現在空室で入居者募集中にしています（とある会社と
オーナー代行契約を結んでいます）
Webから一括査定依頼を出すと、残債±1000万くらいの価格がでています。
そこで、以下質問です。
●空室状態の方が売却に有利と言われたのですが、
その場合入居募集は先に止めておくということになるのでしょうか？
●オーナー代行契約を結んでいる会社との手続きはいつ、
どのようにすればいいのでしょうか？
●選任と一般、どちらがいいのでしょうか？
また、選任の場合、どういったところに着目して会社を選べばいいのでしょうか？
どうかよろしくお願い致します。
■回答【Ｎｏ．78】
【１】 空室状態の方が売却に有利と言われたのですが、
その場合入居募集は先に止めておくということになるのでしょうか？
不動産の価格算定については、ご存じかも知れませんが「比較事例価格」「積算価格」「収益還元価格」
の３種類があります。
一般的に、大都市圏のような地価が高い地域では、比較事例価格や積算価格が高く、
収益還元価格が低く、地方圏ではその逆になる事が多くなります。
収益不動産の場合、上記の各々の計算をした上で売却価格の算定を行う必要があります。
空室状態の方が売却に有利とのことですが、入居者が全て退去した状態であれば
土地売りとして比較事例価格で高価格での売却が見込めますが、
入居者が残っていると立退き交渉が必要となるため、そのままでは高くは売れなくなります。
【２】オーナー代行契約を結んでいる会社との手続きはいつ、
どのようにすればいいのでしょうか？
代行契約については、売却が完了した時点で、入居者がいるか、いないかで異なります。
入居者付き（いわゆるオーナーチェンジ）で売却した場合は、売却が完了する新所有者への所有権移転時までは
代行契約を継続した方が良いと思います。
入居者を全て退去させてからの売却の場合は、最後の入居者が出た時点で代行契約を解除すれば良いでしょう。
【３】選任と一般、どちらがいいのでしょうか？
また、選任の場合、どういったところに着目して会社を選べばいいのでしょうか？
業者選定に関しては、収益不動産として売却するか、土地売りで売却するかで異なると思います。
専任と一般媒介契約のどちらが良いかは、以下の理由から専任媒介契約の方が良いと思います。
専任媒介契約の場合、受託した不動産業者は1社のみなので販売に集中する事ができます。
一般媒介契約の場合、私共不動産業者の立場からすれば、仲介業務は「成功報酬」となっていますので、
自社の費用を使って広告宣伝を行っても「他社契約」となってしまったら目も当てられません。
そこで自ずと費用の掛かるような広告は行わず、せいぜいレインズ登録やＨＰ掲載をするだけで終わってしまいます。
長文になってしまいましたが参考になればと思います。
東京都世田谷区 東松原店
信和不動産㈱
担当：福井
ＴＥＬ 03-3323-0521