お問い合わせ【Ｎｏ．５５】
■お問い合わせ内容
現在住んでいる家（一戸建て）をできるだけ高く売りたい。
三階だての２世帯住宅です。築１４年です。
よろしくお願いいたします。
以上
回答【Ｎｏ．５５】
この度はお問合せ頂きまして、ありがとうございます。
返信が遅くなりましたことを深くお詫び申し上げます。
物件を高く売却するための方法としては、
１．その地域で頑張っていると思われる業者３～４社に声をかけること。
２．その中で力を発揮してくれそうな、信頼できそうな業者・元気な営業マンを選ぶこと。
３．物件自体を今以上、汚さないこと。または、リフォームすること。
などが、考えられると思います。
各地域のイエステーションも相談をお待ちしております。
よろしくお願い致します。
イエステーション 釧路店
株式会社 ユタカコーポレーション
営業 花畑 教之（はなはた のりゆき）
お問い合わせ 【Ｎｏ．49】
■お問い合わせ内容
現在、不動産の売却を検討しています。
例えば、価格の査定を複数社にお願いした場合には
査定額の高い不動産屋さんにに売却を依頼したほうがいいのですか？
以上
【回答Ｎｏ．49】
単純に、査定額というのはその不動産を売る時に「いくらぐらいで売れますよ」という金額であります。
もちろん非常に厳密に詳細な調査もして値段を付ける不動産業者もいれば、
とりあえず売却の依頼を受けたいからといって高い査定額を提示してくる不動産業者もあります。
この査定額というのは、あくまでも不動産業者がこのぐらいの値段だったら売れるんじゃないかという価格であり,
それに対し、売主さんが売りたい価格というものもあると思います。
その売りたい価格が市場からかけ離れていると、当然ながら中々売れなってしまうものです。
そこで、査定をお願いした不動産業者は高い値段を付けて、とにかく売却の依頼を受けようとする不動産業者なのか。
ちゃんと不動産売買の内容や、査定した価格の根拠について説明をしてくれる不動産業者なのかを見極めることが
ポイントとなります。
例えば、Ａ社の査定価格が2000万円でＢ社が1800万円で、
Ａ社は「いやー○○様、このマンションはですね2000万円ぐらいですよ。任せてくれたらちゃんと売りますから。」
というような不動産業者であり、
Ｂ社は「○○様、このマンションは過去の事例からいくとこういう計算になってこういった内容なんです。
ですから考えられる市場価格、考えられる売れるであろう価格はこの金額です。
ただ、これは我々が算出した金額でありますので、後は売主さんのお話を聞かせていただいた上で価格を考えていければ。」
というふうに話をする不動産業者である場合、どちらの不動産業者に依頼すれば良いのかという事です。
当然後者のＢ社ですね。
査定額と言うのは先程も言った通り、不動産業者が算出した、売れるであろう価格です。
その価格に売主様も意見をしていただき。お互い納得のいく価格で売りに出す。これが一番良いと思います。
単純に査定額が高いからと言って、ちゃんと売主様のことを考えて動いてくれる不動産業者とは限りませんので、
査定に来た時は不動産業者が皆様の不動産を査定するたけなく、
売主様が不動産業者を査定することも大切であることだと思って下さい。
是非不動産業者を選ぶ時は査定額だけでは選ばないようにしていただければと思います。
石川県庁前店
タカラ不動産㈱売買部
四辻孝信
【 お問い合わせ Ｎｏ．２７】
今、ある不動産会社でマンションの売却をお願いしています。
専任媒介契約というものを結んで期限は来年の２月３日です。
ただ、報告はくるのですが、あまり熱心ではないようなので
他社にお願いしたい旨を伝えると期限まではできないと言われました。
私は期限まで待つしかないのですか？
以上
【 回答 No. ２７】
うらうらら様
お問合せありがとうございます。
お問合せ内容を拝見しました。
要約すると、とある不動産業者様へマンションの売却を専任媒介契約にて締結、依頼したとのこと。
専任媒介契約は有効期間が３ヵ月を超えない範囲で売主及び媒介業者協議の上、定めることになっています。
したがって期限が平成２２年２月３日までということを考えると逆算すると平成２１年１１月初旬頃には媒介契約を結ばれたと推察します。
メールの内容からして「専任媒介契約というものを結んで・・・」と書かれてございましたので、おそらく媒介契約自体の説明が無かったのでは？と思われます。
媒介契約には３タイプあり、①「専任媒介」 ②「専属専任媒介」 ③「一般媒介」あります。
ここではうらうらら様が締結している専任媒介に特に絞ってご説明しますが
上記①「専任媒介」は売却依頼先は「１社だけに限る」という契約です。この契約を結んでいる期間中は他社に重ねて依頼することは出来ません。もし依頼して買い手を紹介してもらい売買契約が成立すると契約違反になり、違約金を請求されることもあります。また、契約期間中に売主様が自分で買い手を見つけて成約することは①の場合は出来ますが媒介業者へ通知をすることとなります。その際、媒介業者はそれまでに掛かった営業経費などの費用が請求できる（請求出来る費用の範囲は仲介手数料以下）。
通常、これだけ売主様へ重いペナルティーが課されている分だけ、媒介契約を結んだ仲介会社も早期成約に向けて努力することになります。
また付け加えて、媒介業者は指定流通機構へ登録して積極的に販売活動を行うことや「２週間に１回以上」の割合で販売状況を依頼者に対して文書や電子メール等で報告するなどの義務が課されています。
②については上記①の「専任媒介」を一歩進めたものです。依頼できるのは「１社だけ」は同じですが上記①と違い、売主が自分で買い手を見つけたときも売買契約を結んではいけないというペナルティーが課せられます。
もし強引に成約してしまうと違約金を請求されます。報告義務は「１週間に１回以上」となっています。
①以上に②の「専属専任媒介」はペナルティーが重い分、①の専任媒介以上に努力しなければなりません。
③については、複数の仲介会社に依頼できるという契約になります。
書式は会社様でも多少の相違はあろうかと思いますが、媒介契約書の内容と約款を再度お読みになると記載があろうかと思います。また約款には宅地建物取引業者の義務等やその義務の履行に関してその本旨に従ったことをしない場合の契約の解除に関する記載もございます。
今回、依頼された媒介業者様より業務報告はあっているようですが、熱意をお感じにならないとのこと。
きちんと説明を受けて媒介契約書を締結されたのか否かは不明ではございますが、特別に契約の解除条件に該当しないのであれば媒介業者様の「期限までは出来ない」というご意見もあろうかと思います。
一度、営業担当者様と具体的に今後どのような販売計画があるのか？
または同業者様含め幅広く広告を行っているのか？を伺ってみてはいかがでしょうか？
最後になりますが、仲介業者選びは非常に大切です。
会社や営業マン、どのような販売活動をしてくれるのか？総合的な判断で「これだ！」と
思う会社様に出会わないのであれば「一般媒介」でも良いのかもしれません。
「これだ！」と思う会社様であれば是非、専任媒介契約を締結されて良いと思います。
きっと上記に記載したように早期売却に向けて努力するはずです。
また、うらうらら様のお近くにイエステーションがございましたら是非、お気軽にご相談ください。
イエステーション大野城店 大新住宅株式会社 大久保 満