ケンとメリーの不動産売却相談室

残債のある賃貸物件を処分したい

■お問い合わせ 【Ｎｏ．81】
 
　知人が賃貸物件を所有しています。
　
　築24年で、ローンは月々32万の27年間です。
　残り3年間の返済が必要です。
　場所は東北中堅都市の駅近くの物件です。
　しかし、近年は空き部屋が続いており、
　賃料によるローン返済ができない状態が続いています。
　家賃収入だけでは、月々返済額の7割程度しか回収できません。

　ローン返済のための借金もあり、これ以上物件を所有することができない状況まで追い込まれています。
　売却も考えているようですが、なかなか買い手が見つからないようです。
（価格等、売却に関する詳細は確認中です）

　物件を手放す方法としてはどのような方法が適切でしょうか？

　私自身不動産には素人ですが、何とか解決策への糸口をつかみたいと考えています。
　助言等よろしくお願いいたします。

　以上

　回答が遅くなりまして、申し訳ございませんでした。

２件の回答を提示させて頂きます、ご参考にして頂きます様お願い申しあげます。

　【 No.81   回答１】

　　月々の返済の7割しか賃料収入が入らないのは、つらいですね。
   　27年ローンで24年間返済しているので、残債としては1000万円前後だと思います。
　　物件を見ていないので、現在の相場が分りませんが、借入の9割近く返済しているので
   　通常であれば売却してもキャッシュが残るレベルだと思います。
   　お近くのイエステーション又は、不動産業者に相談することをおすすめします。

　　もう一つの方法は、あと3年なので何とか持続されることです。
  　 それは、融資元の金融機関に返済期間を延ばしてもらうことです。
  　 ローン返済の為の借金も含めて、正直に話すことです。
  　 ３年を5年～10年に延ばしてもらう相談です。

　　必ず相談に乗ってくれるはずです。
  　 せっかくここまで返済してきたのですから、もったいないと思います。
  　 売却するのは、それからにしたらよいと思います。

　　　　イエステーションひたちなか店　(有)ビーイング　杉山　正

　【 No.81   回答２】

　　この度は、「ケンとメリーの不動産売却室」にお問合わせ頂きまして、
　　誠に有難うございました。

　　今回は、ご友人が所有されている賃貸物件の売却方法のお問合わせですね。

　　立地や坪数、建物構造、外観、間取り、残債など・・具体的な状況がわからないので、
　　お客様のご友人に合わせた的確なご提案はできないですが、
　　頂いたご質問の内容を拝察した中で、想定できる売却方法を回答いたします。

　　まず、大きくわけて売却方法は３つ考えられます。

　１． 所有されている賃貸物件は、基本的には「投資用物件」として売買されます。

　　　投資用物件を買う方は、一番に「利回り」を気にします。
 　　（築27年を考えると、地域や構造にもよりますが10％以上が最低限必要でしょう。）
　　　今回の賃貸物件は、近年は空室が続いているとの事で、利回りが低い状況です。
　　　当然利回りが低い物件は売りにだしても売れない事が多いでしょう。
　　　利回りを上げる為には、【室内のリフォームなどを実施】して満室にし、
 　　「投資用物件」として売れる状態にする事です。

　２． 上記１の内容と係わりますが、【リノベーション】も考えられます。

　　　同じく投資用物件の価値を上げる為に、大規模なリノベーションをする事により
　　　物件の価値を上げて、売却する方法です。
　　　リノベーション物件は最近注目を集めており、新築物件と同じくらい綺麗で、お洒落で、
　　　なおかつ、新築物件より賃料が安い場合が多く、大変人気があります。
　　　まとまった金額が必要ですが、賃料アップも見込め、物件価値は上がります。

　３． 土地・建物の状況によりますが、【土地と建物を分割】して売りにだす方法もあります。

　　　分割した土地を新たな活用資産として売り出す事により、資産価値を上げる方法です。
　　　実際に分割して売却した事例がありますが、前述したように不動産の詳しい状況が
　　　わからないと提案はできませんので、確認が必要です。

　　　※お問合わせ頂いた売却方法の回答ではありませんが、返済が残り3年との事でしたので、
　　　　状況によっては金融機関と相談して返済の見直しなど、ご提案出来る場合もあります。

　　　以上、長文になりましたが、回答させていただきます。
　　　頂いたご質問内容での思いつきの回答ですので、具体的なアドバイスは出来ませんが、
　　　詳細の状況がわかれば的確なご提案をさせていただきます。

　　　ご相談は、お近くのイエステーションまでお問合わせください。
　　　お客さまに合わせたご提案をいたします。

　　　　
　　　イエステーション本部　　ｲｴｽﾃｰｼｮﾝのHPはこちらです ⇒ http://www.yes1.co.jp/　
 
　　　　　　　　　　　

離婚後、慰謝料替わりに住宅ﾛｰﾝを払っていた夫が病で支払不能に・・・

■お問い合わせ 【Ｎｏ．73】

夫婦連帯で住宅を購入したのですが、離婚しました。

その家に私と子供で住んでいるのですが、離婚の条件が夫が慰謝料の代わりに

住宅ローンを払うという約束でした。

しかし、夫が脳溢血で半身不随になって働けなくなり、住宅ローンを支払えなくなりました。

銀行には任意売却で進めてもらおうとしたのですが、連帯の私だけではダメ、

夫が県外に住んでいて夫の売却の意思がとれない、意思の確認がとれるなら

自筆でサイン、捺印をしてほしい、それが出来ないと競売になると言われました。

夫の理解レベルはとても低く、利き腕が麻痺しているのでサインも出来ません。

団信保険は効かないと断られました。

このような条件では任意売却出来ないのでしょうか？

回答【Ｎｏ．73】
 
　　お問い合わせ、ありがとうございます。
　今回のお問い合わせの要点をまとめてみます。

１・共有名義（夫婦連帯で住宅の購入を行った）
２・その後、離婚された。
３・債務に関してはご主人様が支払う事で夫婦間で確認した。
４・支払うべき人が半身不随で働けない。結果、住宅ローンが払えない。
５・金融機関の借り入れについて期限の利益を喪失した。
６・自らの意思で売却（任意売却）を、実施したいが、現実的にはご主人さまの
　　現在の意思能力に問題がある。
７・結果、競売しか方法が無いのか？

　　以上の７点を焦点として絞らせて頂き、回答させて頂きます。

１・共有名義で購入した段階で「担保提供並びに連帯債務」となってしまします。

２・離婚については、債務には全く関係ありません。

３・結果的にはご主人様の支払意志はお二人の「お約束事」となってしまい
　　融資された金融機関から見れば関係無いのです。

４・ご主人様が病床に伏されてしまい、結果的に住宅ローンが支払困難となり
　　尚且つ、団体信用保険の適用外であることは、誠に不幸としか言いようがありません。
　　団体信用保険料については、年払いなどで対応されている方もいらっしゃいます。
　　住宅ローンの引き落としが出来ない方が稀に、保険料の引き落としが出来ずに
　　失効されているケースも少なくありません。

５・六ヶ月以上の滞納が発生すると、期限の利益を喪失したとみなされます。
　　期限の利益とは、例えば「３５年で１０００万円を毎月分割で支払う」の３５年を指します。
　　延滞した結果、期限の利益を喪失した為、今すぐに貸したお金を返して下さい！となる事です。

６・一括して借入金を支払う方法として、現在のお住まいを売却する事を金融機関が迫ったと思われます。
　　しかし、大切な不動産を売却する事と、借入金を返済する事は別な作業となります。
　　一般の方はこの点を混在してしまいます。
　　大切な不動産を売却する場合には本人の意思確認が重要な点となります。
　　不動産を売却する時には様々な条件設定が不可欠です。
　　売買代金もその一つです。
　「売る事への承諾」
　「金額の承諾」
　「売却代金の配分」そして「借入金の返済」も重要な意思の確認が必要となります。

７・本人の意思確認が思うようで無いのであれば、金融機関だけでなく、売却をお手伝いする
　　不動産業者も尻込みする事は、仕方が無い事かもしれません。
　　ご主人様の状態によってですが、成年後見人制度の利用も可能かもしれません。
　　その制度を利用して、高い評価で売却できるのであればチャレンジするのも一つです。
　　しかし、時間との戦いでもあります。
　　全てを諦めてしまった場合は「競売手続」に着手されてしまうでしょう。
　　競売になったとしても、全てが否定される訳ではありません。

　　ここで、注意しなければならない事は「担保提供並びに連帯債務」なのか？
　「担保提供」なのか「連帯債務者」なのか？です。
　　担保提供だけであれば、不動産が競売になり土地、建物を喪失してしまうだけですが
　　連帯債務の場合、債務額に処分価格が満たない場合は、不足分についても請求されます。
　
　　文面から推測できる内容で回答させて頂きましたが、不足の点が多々あると思います。
　
　　良識ある不動産会社に相談してみて下さい。

　イエステーション水戸南店
　有限会社ランドワークス
　代表取締役　鴇田　台弘

売却時の残債処理方法について

お問い合わせ 【Ｎｏ．５２】

■お問い合わせ内容
　現在、事情があって築１年半の家を売却しようとしています。残債が２８００万円あり、
媒介手数料を足して２９００万円で売りに出していますが、なかなか買い手が付きません。
残債額よりも下げて２５００万円で売り出すとしたら、残債との差額が３００万円発生してしまいます。
これを何とかする方法はありますでしょうか。
また、あるならばそれを前提に金額を下げて早めに売却したいのですが、銀行に先に確認をとるべきでしょうか。
それとも２５００万円で買い手が付いてから事後承諾で良いのでしょうか。是非教えて下さい
以上

【回答 Ｎｏ．５２】

お問合せありがとうございます。

ご質問についてですが、売却される理由によっては可能なケースも考えられます。

買い替えをされるのであれば、現在は金融機関の住宅ローンの種類も豊富になっており、

金融機関によっては残債分もプラスしてローンが組める「買い替えローン」や「サポートローン」が

利用できるのではと思われますが、その分審査も厳しくなるようです。

買い替えをされない場合で、単純に資産処分されるのであればまず難しいでしょう。

住宅ローンを組まれている金融機関が抵当権の抹消に応じてくれないと思いますので、

残債分を何とか用意しなければなりません。

ご返済の関係であれば、ローンを組まれている金融機関にいち早くご相談されることをお勧めします。

金融機関との話し合いで売却できることも考えられます。（残債分は分割払い等で）事後承諾は絶対にいけません。

トラブルの原因になります。あくまで金融機関との話し合いが先です。

承諾を得られない場合は売却はできませんので・・・

イエステーション　副都心住宅販売㈱

　髙橋　英二

離婚後のローン支払いに関する事例