お問い合わせ 【Ｎｏ．51】
■問い合わせ内容
自分の持っている家を売る契約をしましたが、その契約金額よりも高く買うという別人の人が現れました。
契約を解除することができますか？
以上
【回答 Ｎｏ．51】
契約の解除に関してご説明致します。
契約の解除に関しては、その契約条件にも依りますが可能だと思います。
但し、無傷での契約解除は厳しいでしょう。
契約行為そのものは双務契約となっている為、売主・買主が双方合意すれば解約もスムーズに
進みますが、合意が得られない場合には揉める事も考えられます。
一度締結した契約を解除するには、一般的にその契約書に記載されている解約条件をクリアしなければならないと思います。
契約書には揉めた場合の処置も記載されていますので、ご確認下さい。
契約行為とは法律行為です。それを解約するにはやはり法律行為が必要となります。
上記の解約条件とは「手付解約」と「違約解約」という法律行為を指す事と考えて下さい。
そして、この解約行為を実行する場合には、ペナルティーが発生致します。
１．手付解約の場合は手付金がペナルティーとなる解約です。
ペナルティーの金額は手付金です。
売主から解約を申し出ると手付金の倍額を買主に支払わなければなりません。
２．違約解約の場合は違約金がペナルティーとなる解約です。
ペナルティーの金額は違約金です。
売主から解約を申し出ると手付金を一旦買主に返却し、更に違約金も買主に支払わなけ
ればなりません。
本来、一度は売主様も買主様もご承諾頂き締結した契約行為に関して、それを解約するという事は当事者や
関係者に対しても、良い印象は無くあまりお勧めしたくはありません。
また、ペナルティー金額も発生します。バブルの頃は「一晩で○○○万円上がったから解約する」とか聞きましたが、
現在ではそれも考えにくいと思います。
一度、この取引に対して関わっている不動産業社にご相談される事をお勧め致します。
イエステーション 大泉店
株式会社クリエイトハウジング
横田勝秀
Posted in
契約・登記 |
2010 年 9 月 24 日
お問い合わせ 【Ｎｏ．50】
■問い合わせ内容
現在、マンションの売却をお願いしている。（投資用）
売却価格は、ローンの残金と売却手数料を合計した価格。
マンションを売却し足りない分は不動産屋が払ってくれるという事になっている。
売却価格は記入せず、契約書を作ってしまったのですが、
このような売却のしかたは、どうなのでしょうか。
ちなみに売却は今年３月中旬位から始めてまだ売れていない状態です。
ご意見宜しくお願いします。
以上
【回答Ｎｏ．50】
お問い合わせありがとうございます。
今回はイエステーション浜松店がお答えします。
ご質問の内容をもう少し詳しくお聞かせ頂きたいのですが、ご質問の内容を確認致します。
１．マンションの売却をお願いしている。（投資用）
２．売却価格は、ローンの残金と売却手数料を合計した価格。
３．マンションを売却し足りない分は不動産屋が払ってくれるという事になっている。
４．売却価格は記入せず、契約書を作ってしまった 。
■１番目は、「投資用の中古マンションを仲介で不動産会社に依頼している」
■２番目は、売却価格は、ローンの残金と売却手数料を合計した価格で依頼している、ということですね。
お持ちのマンションを、合意した価格で、不動産会社に仲介で売却を依頼することは問題ありません。
■３番目は、「マンションを売却し足りない分は不動産屋が払ってくれるという事になっている」
ということですが、通常「足りない分は不動産会社が払う」ということは考えられません。
新築マンションの買い換えなどの場合、新築販売のサービスとして、価格を下げる変わりに、
このような提案があったのかもしれません。
もし、仲介で売却だけの場合ですと、このようなサービスは考えられません。
もしかすると少額の場合は、仲介手数料を割り引くということでしょうか？
仮に、仲介手数料が５０万円だったとして、「足りない分」が１００万だったとしたら？？
どんな不動産会社さんでも、応じないでしょう。
■４番目は、「売却価格は記入せず、契約書を作ってしまった」とのことですが、
「契約書」とは次の二つが考えられます。
一つは、「媒介契約書」これは、不動産会社と売主が、売却を依頼・受託した証として契約書を
取り交わすものです。
もう一つは、「不動産売買契約書」です。
これは、売主と買主が不動産の売買が成立した証に取り交わすものです。
どちらも、売却金額を記入せず契約書を作る事は良くない事です。
なぜならば、売却金額が売主の意向に反した価格を記入される恐れがあるからです。
特に、「不動産売買契約書」だとしたら、絶対に売買金額を記入せず、
契約書を作成して不動産会社に渡すことはさけましょう。「不動産売買契約書」は、
売主と買主が不動産の売買が成立した証に取り交わすもので、契約する時期は、
買主が現れ、売買金額や引渡条件など、すべての点が合意された時に取り交わすものです。
売主の意向に添わない金額が記入れさると、大きなトラブルに発展します。
もし、「不動産売買契約書」だとしたら、すぐに契約書を返してもらってください。
また、「媒介契約書」の場合はですと、
売主様と業者間で締結する「媒介契約書」は、媒介契約に関する契約関係を明確化し、
紛争を事前に防止するために締結するように「宅建業法第34条」で義務づけられています。
書面に記載する内容としては、
１．宅地建物を特定するために必要な表示
２．宅地建物を売買すべき価格、又はその評価額
３．媒介契約の類型（一般なのか専任なのか）
４．その他 媒介契約の有効期間および解除に関する事項
したがって、海老沢様が依頼している業者との媒介契約は
２の価格を記入せずに締結してしいるのですから、明らかに業者の業法違反だと思われます。
売却にもお時間がかかっているようですので、「査定書」を依頼し、
売買金額をその根拠を明らかにしていただき、
海老沢様もご納得していただいた金額で媒介契約を締結し直すのが得策だと思われます。
イエステーション浜松店
株式会社美建コーポレーション
西本健治 内村博美
Posted in
契約・登記 |
2010 年 9 月 8 日
【 お問い合わせ内容 No.１９】
駐車場に貸している土地の一部を今回売却する事にしました。
家屋調査士に測量を頼み、分筆して頂きました。
自分でも慎重なタイプと言われるくらいなので、家屋調査士さんにお願いして「受領証」を法務局から頂く事にしました。
測量→分筆→登記申請→受領証→登記完了となりました。
分筆前に不動産会社の方が買主様を見つけて頂いたので、分筆前に売買契約を締結しました。
後日、所有権移転を行う際に不動産会社から連絡があり「字」が違って登記されていると連絡がありました。
そんな事が現実としてあるのでしょうか？
また、受領証には正しい字名と地番が記載されています。
字名は元に戻らなくても取引は完了できるのでしょうか？
また、戻すにはお金を又請求されるのでしょうか？
お教えください。
【 回答 No.１９ 】
結論からですが「問題はありません」
理由の一つに「登記は公信生はあるが絶対では無い」と、言う事です。
例えば所有者の方が亡くなられていても登記には反映されませんし、真の所有者は相続人で
ある場合もあります。
また、地目に関しても「宅地」と記載されていても、現況は「駐車場」などの「雑種地」である場合もあります。
買主様が不安になる場合もありますが「受領証」がありますから正しく説明してあげれば問題はないでしょう。
法務局に対しては家屋調査士を通じ「錯誤」である事を主張すれば職権に登記は訂正されます。
費用は無償でできるでしょう。
但し、全部事項証明書（登記簿謄本）には正しい字名に訂正されますが、「錯誤」として記述は残ります。
コンピューター化されたとは言え、人間が行う事ですから間違いはあります。
イエステーション水戸南店
有限会社ランドワークス
代表取締役 鴇田台弘