買い替え
■お問い合わせ 【Ｎｏ．75】
７年前に以前より借りている借地に家の建て替えをしましたが収入が減り、
毎月のローン返済、生活が難しくなりました。(子供の養育費が予定外に増えた）
ローンはまだ２７年(２５００万）残っていますが、今の家を売って、
別の場所に今よりも返済金額を減らして家を購入して引っ越しをしたいと
思っていますが、可能でしょうか？
土地は何十年前より借りていて、年額は非常に安いです。
地主さんにも承諾を得ないといけないと思いますが、
手続きとしてはどのようにしたらよいでしょうか？
また、非常に小さいですが、市役所より購入した土地もあります。
今のところ延滞はしておりません。
以上
■回答 【Ｎｏ．75】
借地権付建物売却の件で回答させていただきます。
まず前提条件として
①この度の不動産売却の目的がローン返済額の圧縮である。
②ご所有不動産は何十年か前に地主から借りている（旧法借地権）
③ローン残高は2500万円位
上記を前提とし下記手続が参考となれば幸いです。
Ⅰ.まずは、ご所有の不動産がどれ位の額で売却でき
諸経費・税金・地主への売却承諾料等一切を差し引いた後に
現在のローン残高が完済できるかを確認。
※お近くの不動産業者（イエステーション）に売却査定の相談を
されればお知らせいただけると思います。
Ⅱ.上記Ⅰを基に、お手元に残った金額と新規に組む住宅ローン
（現在の返済額よりも低い支払いで済むようにじっくり検討し組みましょう）
の額を合計し、ご要望の住宅が資金計画上購入可能か
不動産業者と良く打合せ下さい。
Ⅲ.上記Ⅰ及びⅡにてこの度の計画が成り立つようでしたら
地主へ借地権売却の意向を伝えましょう。
この際は不動産業者と同行した方が宜しいかと思います。
借地権売却の場合は通常地主へ譲渡承諾料を支払う事となります。
（地域性にもよりますが、一般的に借地権取引価格の10％程です。）
地主によっては借地権売却に関し条件（木造建築限定とか
この様な人には購入して欲しくない。。。等）をおっしゃるケースもあります。
事前に地主としっかりと打合せをされた方が後々のトラブルを避けられます。
Ⅳ.上記Ⅲにて地主との打合せが無事終了すれば、後はご自宅の売却手続と
新規購入不動産を探す作業となります。
資金計画や、借地権付建物（ご自宅）の売却し易さ等により
ご売却が先か、購入が先かの手続が変わってきてしまいます。
何れにしても、最初に戻りますがお近くの不動産業者にご相談されてみては
如何でしょうか？
長文になりましたがご不明な点等ございましたら改めてご相談下さい。
イエステーション新高円寺店
有限会社ホームドクター
金成 明洋
お問い合わせ 【No.68】
■お問い合わせ内容
古いマンションの処理の仕方、売れるなら売りたい、とにかく手放したい・・・という相談です。
分譲とはいえ、築３７年ほどで、２階建て４軒が入った上下左右のマンションです。
老朽化で屋根や壁、補修がおろそかで、雨漏りや、ひびが酷い状態です。
４軒で話し合い、屋根は修理となると思います。
その後当方は、賃貸に移りこの物件手放したいと思っております。
当方はもう84歳でここに住むには厳しいものですから。
良い情報お願いします。
【回答 No.68】
お問い合わせありがとうございます。
ご質問に書かれている内容だけでは、詳細なアドバイスはできませんが、
お客様は、「築年数が古い」「老朽化が進んでいる」事が不安なのですね。
築年数が古くても、立地によっては、人気物件もありますよ。
また、最近、買われる方が自分好みのリフォームをして住まれるスタイルが増えてきましたので、
かえって、好立地で、築年数が古い物件を探される方もいます。
ただ、マンション躯体自体の老朽化は、資産価値の点から問題になります。
老朽化で長く住めそうも無い、これから補修費用が大変かかるようなマンションは、
はっきり言って買い手がいない場合があります。
特に、老朽化して危険な場合は、「タダでも」売れません。
しかし、お客様のマンションは小規模（部屋数、居住者）なようなので、
立地によっては、マンションそのものではなく、底地の利用価値で、買い手が見つかるかもしれません。
ただし、マンション所有者全員の売却意思の同意が必要です。
大規模のマンションでは、そのようなニーズが見つかったとしても、決定権者が多くて、意見調整が困難ですが、
所有者が4人であれば、意見調整、同意が可能かもしれませんね。
いずれにしても、このような相談こそ、お近くのイエステーションに具体的に相談してください！
きっと、納得できるアドバイスをしてもらえますよ！
㈱リングス 小杉 公良
TEL0495－22－2020
FAX0495－22－1611
kok@sky.plala.or.jphttp://www.rings-net.co.jp/policy-p.htm
お問い合わせ 【Ｎｏ．61】
■お問い合わせ内容
自宅の売却、買い替えを考えております。
今日、市役所で固定資産税係りに不動産価値は下がってるのに
固定資産税が全然安くならない理由を伺いに行きました。
３年間に一度の税金見直しを行ってるとの事ですが、
私が住んでる早良区百道浜は土地の価格に浮き沈みがあるとの事。
不動産売買は本当にタイミングが大事だと思いますが
いつ価格が底でいつ売るのが良い時期なのでしょうか？
年を取るとマンションが住みやすいと思いますのが
上手く買い替えを行う事が出来れば良いのですが。
ちなみに現在住んでる家は築２３年、８０坪です。
売りに出すタイミングを教えて下さい。
回答 【Ｎｏ．61】
この度はご質問有り難う御座います。
早速ですが、「売却のタイミング」は、結論から申しますと思い立ったが吉日です。
なぜなら、お家が築２３年と言う事で、築年数が経過すればするほど
建物を売買金額に考慮する事が、建物の経過年数とともに出来なくなります。
また、百道浜地区は比較的に売物件が出ています。
このエリアの建物は１６年位が平均的な築年数です。
生活環境の変化、買い換え、世代交代等で今後、売物件が増えると思われます。
そうなると今現在の百道浜地区の、希少価値性やブランド力が下がる事も考えられます。
買い換えもご検討中ですので、今後の購入物件など総合的に考える必要があります。
まずは「いつ売るか」より「現在のお住まいの価値を」把握してみては如何でしょうか。
そうする事で今後のライフ・プランが見えてきます。
当社「イステーション福岡城南店」はお客様のご自宅まで直ぐですのでお気軽にご利用下さいませ。
ちなみに不動産価格には以下４つが御座いますご参考までに。
「実勢価格」
実際に売買されている金額不動産情報誌等で見かける金額。
「地価公示」（国土交通省）
地価公示法に基づいて、国土交通省が公表する土地の価格。
毎年１月１日時点で土地の価格を鑑定・審査し、３月下旬に公表しているもの。
一般的な土地価格の指標や公共用地の取得の価格などに利用。
「路線化」（国税庁）
相続税、贈与税などの課税価格を算出するために、国税庁が毎年１回評価する価格です。
毎年８月下旬に公表しています。
「固定資産税評価額」（市町村）
固定資産台帳の登録価格のこと。
固定資産税・不動産取得税・登録免許税など、不動産に関する税金を課税する場合に使用します。
住宅購入で関係するのは「実勢価格」「固定資産税評価額」となります。
今後とも宜しく御願い致します。
□内山精一
□イエステーション福岡城南店
□株式会社エリア福岡
□ＴＥＬ：092ｰ741ｰ1177 ＦＡＸ：092ｰ741-1174
□〒810- 0122 福岡市城南区友泉亭５－１
□土日営業しています。
□ＭＡＩＬ info@iesute.com
□ＨＰ：http://www.iesute.com/ 「エリア福岡」
□ＨＰ：http://ameblo.jp/iesute/ 「ブログ」
□ＨＰ：http://www.yes1.co.jp/ 「イエステーション」
お問い合わせ 【Ｎｏ．57】
■お問い合わせ内容
７年前に、３ＬＤＫの中古マンションを住宅ローンを利用して買ったのですが、
子供も大きくなり荷物も増えて部屋が狭くなってきたので、一戸建に住み替えしようかと考えています。
そこで質問なのですが、現在住宅ローン控除を受けていますが、もし一戸建に買い換えた場合、
もちろん住宅ローンを利用して買うことになりますが、また新たに住宅ローン控除を受けられるものなのでしょうか？
その他何かアドバイスがあれば教えてください。
【回答 No. 57】
■お問い合わせありがとうございます。
さっそくですが、現在お住まいのマンションを売って、一戸建に買い換えた場合でも、
再度住宅ローン控除を１０年間受ける事ができます。
ただし条件がありますので、控除を受けられる住宅かどうかを不動産会社の担当の方にお聞きになってください。
また、財務省のホームページ内に住宅ローン減税制度の概要が記載されておりますので,ご自身でも事前に情報が取れます。
ここで、ご注意いただきたいことが１点だけございます。
お住み替えにあたり、現在お住まいのマンションを売らなければなりませんが、
売って利益が出た場合「税金を払ってください」ということになります。
ただ、今お住まいのマンションは居住用財産とみなされ、３０００万円まで特別控除が利用できますので、
この制度を利用しますと税金は払わなくて済みます。
ここで注意です。
住宅ローン控除と、居住用の３０００万円特別控除の２つを同時に利用することができません。
例えば、マンションを売って利益がでたので税金を２０万円払わなくてはいけない状況になったとします。
次に買い換え先で住宅ローン控除が受けられる状況で、１０年間の控除合計額が８０万円となると、
２０万円の税金を払っても当然住宅ローン控除を受けた方が「お得」ということになります。
また、買い換えする時に住宅ローンを利用するが２年後に退職金が出るので、
その時に全額返してしまう計画ですと言った場合、２年間の住宅ローン控除合計額が１５万円だと、
居住用の３０００万円特別控除を利用して、２０万円の税金を払わない方が「お得」ということになります。
以外にうっかりしそうな事ですので、この事を知らない又は説明してくれない営業の方に当たると、
あとで大変と言う事になりますので資金計画はしっかり細かいところまで説明してくれる会社、
営業の方にご相談される事をお勧め致します。
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○●○●○●○●○●イエステーション江別店（株）たっせい開発 丹 羽 満 裕○●○●○●○●○●
お問い合わせ 【Ｎｏ．41】
お世話になります。
私は堺市南区原山台5丁7番の中古戸建てに7人家族（5人家族+両親）で住んでおります。
10年前に3100万円（土地40坪付き）で購入し、月々8万の返済（金利固定型）を続けてまいりました。
しかし、経済状態が悪くなり近い将来返済困難な状況になりうると考えております。
ローン残高はまだ1500万ほどあります。
両親が健在で精神的にゆとりのあるうちに負担軽減したいため、2700万程度にて売却若しくは2200万程度で不動産業者に買い取ってもらい多少不便でも返済残金を頭金にして1000万～1500万程度の住宅を購入できないかと考えております（まだ見積もりは取っておりません。月々の返済額を4万円程度としたい）。
なにぶんにも素人ですので、他の方策や今の見通しの甘さや問題点について教えて頂けますでしょうか。
また、こうした相談を具体的に不動産業者と行う場合の注意点や相談前にすべきことなどありましたらご教示頂けると幸いです。
以上
【回答Ｎｏ．41】
この度は、ケンとメリーの不動産売却相談室にお問い合わせ頂きまして、
有難うございます。
ご相談の内容ですが、今後のご返済が厳しくなることを見越して、お買替えをご検討されているという事ですね。
地域の不動産相場にはよりますが、１０年前に３,１００万円でご購入されて
いるという事で、まず一番で把握しなければならない事は、売りに出された場合、現在の市況ではどの位の金額でご売却できるのかを地域専門の不動産
会社に相談をされる事だと思います。
お買替えを考えられた、自分の思われている金額と開きがないかをまず把握する事で今後の計画が立てやすくなります。
そして、ご売却をされた時には諸経費がかかったり、住宅ローンのご返済もあるでしょうから、手取りベースでどのくらいの金額が残るのか把握しておきたいところです。
ちなみに、不動産業者の買い取りになりますと、普通の仲介（流通）による
売却金額が相場の１００だとしますと、買い取りの場合７０％前後が予想され
ますので、特別緊急に資金が必要でない場合は、仲介でのご売却をおすす
めします。
ご購入に関しましては、お支払いを月４万円前後の返済を希望されているという
事ですので、ご売却して残った資金を考慮して、お探しになられる金額帯ででどのような物件が市況に出ているのか把握できれば、より確実にお買い替えが
できると思います。７人ご家族用の物件は市況に少ない気がしますので・・
最期に相談をされるべき不動産会社の件ですが、
①営業担当の方の人柄
②ご希望地域で重点的に活動されている（地域専門）会社
③価格査定提案内容の充実
④その地域での成約実績
④販促方法の提案内容・売却活動後の活動報告について
このあたりのご質問をされて、満足のいく回答を得られれば、ご相談をお願い
されてもよい会社ではないでしょうか？
不満足でしたら、別の会社をあたってみても良いと思います。
イエステーション松山城南店 大西
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買い替え |
2010 年 5 月 21 日
お問い合わせ【No.35】
離婚を前提に マンションの売却及び名義変更を考えています。
マンションの所有者・住宅ローンの名義は共に妻の私が100％です。
現在 名義変更が出来るか 銀行に住宅ローン借り換えの審査を申し込みする準備の段階ですが、ファイナンシャルプランナーの方から難しいかもしれないといわれました。
このまま 娘と2人で住宅ローンを支払っていくのは とうてい無理なので、名義変更が出来なければ マンションの売却をしないといけませんが売却価格に対して住宅ローンが残ります。
手持ちがほとんどありません。
残った住宅ローンをもう一度 借り入れる事は可能でしょうか。
【回答 No.35】
ご質問の主旨を整理してお答えします。
①マンションの名義変更とは、質問者の方から離婚される予定の現在の夫に変更したいとの意味とします。
②現在の夫が住宅ローンの借り換え審査の申込みをするとします
③マンションの売却損を住宅ローンを組んで返済することができるか
上記の条件とした上でお答えします。
まず、①②は、離婚後に現在の夫が質問者から住宅ローンを組んで購入するのであれば可能性高いです。
当然、現在の夫がローン審査に通る条件をクリアーできることが前提になります。
同一世帯で住宅ローンを組んで名義変更（所有権移転）することは一般的に言って、まずできないでしょう。
現在の住宅ローンを支払い続けることが出来ないとすれば売却して返済することになります。ローン残額よりも
売却金額が低くて売却損がでる場合でその損失を補填できない高額損失の場合は、売却できなくなります。
なぜならば、住宅ローンを全額返済しないと銀行は担保を抜いてくれない（抵当権の抹消）からです。
具体的には、状況によって違うこともありまので、是非経験豊富な不動産業者にご相談されることをおすすめします。
その場合は、複数の業者に相談されることが賢明です。親身になって相談を受けてくれるところがおすすめです。
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株式会社 アーキ・クリエイト 星川 文伯
【 お問い合わせNo.１１ 】
■お問い合わせ内容
私も親も現在不動産を所有しておりますが、今度、同居を目的として二世帯住宅に住み替えたいと考えております。どのように進めていけばよろしいでしょうか。
アドバイスを頂けると助かります。宜しくお願いします。
【 回答No.１１ 】
まずは、資金計画を立てる為、２つの不動産の査定から始めると良いでしょう。
そこで予算組みを行い、次の候補地を決めるというスケジュールです。
当社では査定を無料で行っております。
お気軽にご相談ください。
クリエイト西武 横田