お問い合わせ 【Ｎｏ．54】
■お問い合わせ内容
建物の瑕疵担保責任についてですが、この度中古住宅の購入を検討しています。
重要事項説明書の中に「売主は瑕疵担保責任は負わない」とかいてありました。
瑕疵といわゆる欠陥ですよね？それを直してと言えないってことですよね？
それって、一度さらっと業者の人と住宅内を見せてもらっただけなので、欠陥がある無しなんて分からないと思うんですよね･･･
それでも、購入後に欠陥が有っても売主さんには直してもらえないんでしょうか？
不安が残ります･･･どうすれば、安心して住宅を買うことが出来ますか？教えてください。
【回答 No.５４】
一般的には、住宅の購入は一生に何度もあることではないと思いますので、慎重に検討した方が良いと思います。
ご質問の件ですが、そのような特約が売主様と買主様の間でなされる場合は、瑕疵(欠陥等）が有った場合でも、
売主様に瑕疵の修理等をしてもらうことが出来ません。買主様としては心配ですよね。
その心配を少しでも解消するためには、業者さんに言ってもう一度物件を見せてもらいましょう。
もし、お知り合いで建築に詳しい方がいらっしゃったら、一緒に見てもらいましょう。
また、売主さんがまだ住んでいるような場合は、売主さんに話をして出来るだけいろいろな箇所を見せてもらった方が言いと思います。
また、建物の築年数等の条件はありますが、業者さんによっては
、瑕疵保険等の取り扱いをしている場合もありますので保険料等の費用負担の問題もありますが、
一度相談をしてみても良いと思います。
業者の担当者と仲良くなって色々教えてもらうものひとつの方法です。
イエステーションでは、購入時の色々な事柄を説明してある「購入ガイド」というガイドブックがありますので、
お近くのイエステーションに相談してみてください。きっと、心配、不安など解消され、満足の行く物件が購入出来ると思います。
イエステーション帯広店
株式会社 ち え ん
小田桐 秀敏
http://www.chien.co.jp/
お問い合わせ【Ｎｏ．30】
ある不動産業者さんで気に入った物件があったので購入を検討していますが、仲介手数料が売買価格の３％＋６万かかると言われました。そんなにかかるものなんでしょうか。また、端数の６万は、何ですか。教えてください。
【回答 Ｎｏ．30】
ヤマモト 様
ご質問ありがとうございます。質問にお答えします。
仲介手数料は、国土交通大臣が定める報酬規定があり、ほとんどの不動産仲介業者が
売買価格の３％＋６万円を仲介手数料としていただいています。
しかし、売買価格の３％＋６万は上限規定ですので、これ以上高くなる事は無くても安くなる事はあります。
ただ不動産仲介業者には、仲介手数料の値下げにがんばってもらうよりも、
その報酬に見合う仕事（売買価格をより有利にしてもらう事や、きちんとトラブルが無いように
取引を円滑有利に進めてもらうや、いいご縁を見つけてもらう事等）をしてもらう方が、
ヤマモト様にとってより利益になると思いますよ。
また、『売買価格×３％＋６万』は計算式を簡単にしたもので、細かくすると、
『売買価格の０～２００万』の部分は『５％』（＝３％＋４万）
『売買価格の２００万～４００万』の部分は『４％』（＝３％＋２万）
『売買価格の４００万～』の部分は『３％』
となります。
４００万以上の売買価格の時は、６万を足すことで計算式を簡単にしています。
以上ですが、お悩みは解決いたしましたでしょうか。
また、何かご質問がございましたら喜んでお答えさせていただきます。ありがとうございました。
イエステーション 小倉店
株式会社福岡地所
担当 山本剛正
【 お問い合わせ Ｎｏ．２２ 】
来年くらいに自宅の売却を考えています。
少しくらい不動産売買のことを知ろうと思い
不動産売買にまつわる本をかいました。
売却のことについて書いてあるところを読むと
「一般媒介契約」と「専任媒介契約」について
書いてありました。
素人の私からすると、たくさんの不動産会社に
頼める「一般媒介契約」のほうが、どう考えても
売却しやすいと思います。
とするとやはり、複数の不動産会社に依頼する分、
費用が余計にかかるのでしょうか？
【 回答 No. ２２】
まず費用についてお話させていただきます。複数の
不動産会社に依頼する「一般媒介契約」の場合でも、
1社のみに依頼する「専任媒介契約」でも、支払う費用
は変わりません。
「一般媒介契約」の場合、単純に言うと売却を決めた
不動産会社にのみ仲介手数料を払えばよいわけです。
売却のときに大切なのは、購入をしようと探している方々
に、自分の住まいの売却情報が行き届くかどうかです。
「一般媒介契約」であれば、複数の不動産会社に依頼でき、
情報がたくさん発信してもらえるのではないかと考えるかも
しれませんが、現実はそうではありません。
「一般媒介契約」には、「専任媒介契約」にある「努力義務」
というものがありません。不動産会社は「努力義務」のある
「専任媒介契約」を優先して広告活動などを行います。
また「専任媒介契約」の場合、指定登録機関への売却情報の
登録も義務付けられていますので、お住まいの売却情報が
ほかの不動産会社でも確認することができます。窓口がひとつ
でも、お住まいの売却情報は広く発信されるということです。
信頼できる会社に「専任媒介契約」で依頼することが売却の
近道だと思います。
ｲｴｽﾃｰｼｮﾝ那須塩原店
㈱大一不動産 長谷川
【 お問い合わせ内容 No.18 】
築３０年以上の宅地が売りに出され、売主も更地にしての契約を望んでいます。
土地だけの購入で問題ないのですが、売却の価格（費用）に家屋の取り壊し費用が入っています。
一般的な感覚として、更地にして売るのであるから、更地にする費用は売主の負担であるべきでしょうか？
【 回答 No.18 】
お問合せ、ありがとうございます。
不動産価格＋取り壊し費用を求められているのではないようですね。
取引価格についてはご納得されているのですか？
であれば、購入しても良いと納得された価格の中で売主が取り壊し費用を出すのであれば気にしなくとも良いのではないでしょうか。
もし、取り壊しの価格に対し納得がいかないようであれば、自分で解体の見積を取って交渉する手段もありますよ。
更地渡し、現状渡しかは一般的にこうでなければならないというルールはありません。
あくまでも売主の売却条件です。
買主にとっては更地渡しの方が都合が良いので、売りやすくするために先行投資して解体する売主様もおります。
また、今まで居住用として利用されていて、売却時に居住用不動産の控除を受けたいと考えている売主様にとっては、通常であれば住まなくなってから３年目の１２月３１日までの売却に対しては控除を受けられますが、建物を取り壊してしまうと、取り壊した年の１２月３１日を過ぎると控除を受けられなくなってしまうリスクがありますので、現状渡し、あるいは契約が決まってから取り壊しをする選択をされる方もいます。
更地渡しが通常じゃないかとこだわるよりも、購入価格が妥当かを判断すればよろしいのではないでしょうか。
いずれにしても仲介に入っている不動産業者さんがいらっしゃるでしょうから、よく相談されてみてはいかがでしょうか。
㈱リングス
イエステーション本庄店 小杉公良
