その他（Q&A）
■お問い合わせ 【Ｎｏ．82】
こんにちは。サイトを見て相談させて頂きます。
こちらのサイトに相談させて頂く内容か自信ありませんが宜しくお願いします。
現在、板橋区内に約３０坪程度の土地(建物あり、居住中)があります。
その土地の名義は兄妹二人の名義となっております。
昔、その土地を購入する際に二人名義とし、土地代ローンも二人で支払ってきましたが、
最終的には土地代ローン総額の６対４程度の額を各々支払い、ローン完済しました。
このたび、その土地を売却する話があり、そこでご相談です。
①売却額は支払った６対４にて兄妹にて案分すれば良いのでしょうか？
②その場合、支払額が６対４で、売却額もその比率にて案分される旨の書面を
残しておく必要がありますか？ある場合は、公正証書で良いのでしょうか？
大変お手数でございますが、宜しくお願い致します。
以上
■回答 【Ｎｏ．82】
はじめまして。
この度は、「ケンとメリーの不動産売却相談室」にお問合わせ頂きまして、
誠に有難うございました。
今回は、ご兄妹様で所有されている不動産の売却についてのご相談ですね。
順にお答えさせていただきます。
① 売却額は支払った６対４にて兄妹にて案文すれば良いのでしょうか？
回答：６対４の割合が良いです。
② その場合、支払額が６対４で、売却額もその比率に手案分される旨の書面を残しておく
必要がありますか？ある場合は、公正証書で良いのでしょうか？
回答：書面にしたものを残しておけば問題が生じないでしょう。
（銀行通帳に振り込まれたものであれば、妹様の口座に送金すれば、
その金額が日付とともに記帳されます。本来は、それが証拠になります。）
公正証書までしなくても文章を書いたものを公証人役場で『確定日付』を貰っておくだけでも有効です。
以上、回答とさせていただきます。
売却の際は今回の件も含め、不動産に関するどんなご不明点でも、
いつでもお近くのイエステーションまでお問合わせください。
イエステーション 高崎店
㈱広田住宅センター 広田誠四郎
イエステーションのHPはこちらです⇒http://www.yes1.co.jp/
■お問い合わせ 【Ｎｏ．81】
知人が賃貸物件を所有しています。
築24年で、ローンは月々32万の27年間です。
残り3年間の返済が必要です。
場所は東北中堅都市の駅近くの物件です。
しかし、近年は空き部屋が続いており、
賃料によるローン返済ができない状態が続いています。
家賃収入だけでは、月々返済額の7割程度しか回収できません。
ローン返済のための借金もあり、これ以上物件を所有することができない状況まで追い込まれています。
売却も考えているようですが、なかなか買い手が見つからないようです。
（価格等、売却に関する詳細は確認中です）
物件を手放す方法としてはどのような方法が適切でしょうか？
私自身不動産には素人ですが、何とか解決策への糸口をつかみたいと考えています。
助言等よろしくお願いいたします。
以上
回答が遅くなりまして、申し訳ございませんでした。
２件の回答を提示させて頂きます、ご参考にして頂きます様お願い申しあげます。
【 No.81 回答１】
月々の返済の7割しか賃料収入が入らないのは、つらいですね。
27年ローンで24年間返済しているので、残債としては1000万円前後だと思います。
物件を見ていないので、現在の相場が分りませんが、借入の9割近く返済しているので
通常であれば売却してもキャッシュが残るレベルだと思います。
お近くのイエステーション又は、不動産業者に相談することをおすすめします。
もう一つの方法は、あと3年なので何とか持続されることです。
それは、融資元の金融機関に返済期間を延ばしてもらうことです。
ローン返済の為の借金も含めて、正直に話すことです。
３年を5年～10年に延ばしてもらう相談です。
必ず相談に乗ってくれるはずです。
せっかくここまで返済してきたのですから、もったいないと思います。
売却するのは、それからにしたらよいと思います。
イエステーションひたちなか店 (有)ビーイング 杉山 正
【 No.81 回答２】
この度は、「ケンとメリーの不動産売却室」にお問合わせ頂きまして、
誠に有難うございました。
今回は、ご友人が所有されている賃貸物件の売却方法のお問合わせですね。
立地や坪数、建物構造、外観、間取り、残債など・・具体的な状況がわからないので、
お客様のご友人に合わせた的確なご提案はできないですが、
頂いたご質問の内容を拝察した中で、想定できる売却方法を回答いたします。
まず、大きくわけて売却方法は３つ考えられます。
１． 所有されている賃貸物件は、基本的には「投資用物件」として売買されます。
投資用物件を買う方は、一番に「利回り」を気にします。
（築27年を考えると、地域や構造にもよりますが10％以上が最低限必要でしょう。）
今回の賃貸物件は、近年は空室が続いているとの事で、利回りが低い状況です。
当然利回りが低い物件は売りにだしても売れない事が多いでしょう。
利回りを上げる為には、【室内のリフォームなどを実施】して満室にし、
「投資用物件」として売れる状態にする事です。
２． 上記１の内容と係わりますが、【リノベーション】も考えられます。
同じく投資用物件の価値を上げる為に、大規模なリノベーションをする事により
物件の価値を上げて、売却する方法です。
リノベーション物件は最近注目を集めており、新築物件と同じくらい綺麗で、お洒落で、
なおかつ、新築物件より賃料が安い場合が多く、大変人気があります。
まとまった金額が必要ですが、賃料アップも見込め、物件価値は上がります。
３． 土地・建物の状況によりますが、【土地と建物を分割】して売りにだす方法もあります。
分割した土地を新たな活用資産として売り出す事により、資産価値を上げる方法です。
実際に分割して売却した事例がありますが、前述したように不動産の詳しい状況が
わからないと提案はできませんので、確認が必要です。
※お問合わせ頂いた売却方法の回答ではありませんが、返済が残り3年との事でしたので、
状況によっては金融機関と相談して返済の見直しなど、ご提案出来る場合もあります。
以上、長文になりましたが、回答させていただきます。
頂いたご質問内容での思いつきの回答ですので、具体的なアドバイスは出来ませんが、
詳細の状況がわかれば的確なご提案をさせていただきます。
ご相談は、お近くのイエステーションまでお問合わせください。
お客さまに合わせたご提案をいたします。
イエステーション本部 ｲｴｽﾃｰｼｮﾝのHPはこちらです ⇒ http://www.yes1.co.jp/
■お問い合わせ【Ｎｏ．80】
弟の家のローン（800万円程度）返済に充てるため兄弟間で土地・住宅の売買を検討中です。
弟は売却益は生じないが、所得税等の何らかの税金が掛かるのか？
その他健保料等のアップがあるのでしょうか？
併せて、購入する兄は固定資産以外の税金等が発生するのでしょうか？
■回答【Ｎｏ．80】
この度は、ケンメリサイトへのお問い合わせをいただきまして、誠にありがとうございます。
弟様の住宅ローン返済のため、ご兄弟間での不動産売買について、
ご売却益がないとのことでよろしいですね？
ご売却益がない場合は、所得税がかかったり翌年の健康保険料が
アップするようなことはございません。
お兄様につきましては、毎年の固定資産税・都市計画税のほかに、
ご購入に際し、所有権移転登記をなさるはずですので、その際、
登録免許税(国税)が必要となります。
また、不動産売買のご契約書を作成の場合は印紙税が必要です。
ご申告時や後々のことを考えますと、ご兄弟間の売買とはいえ、
しっかりと不動産売買契約書を作成された方がよろしいかと存じます。
書類作成等、ご不明な点がございましたら、ご遠慮なくお近くの
「イエステーション」の店舗までご相談ください。
丁寧に分かりやすくご説明・お手伝いさせていただきます。
ありがとうございました。
イエステーション狛江店(藤田不動産株式会社）
首都圏支部 狛江店（藤田不動産）藤田克彦
■お問い合わせ 【Ｎｏ.79】
投資物件の売却についてご質問です。
築平成元年で、一階二世帯がスケルトン（事務所）
二階二世帯がLOFT付き１Ｋの合計四世帯の中古アパートです。
広さは３０坪、場所は東武東上線の上福岡駅から徒歩１０分の住宅街の角地です。
・購入価格２３００万円
（３５年ローンで残債が約２０００万円）
・現在は建物半分の二階と一階をつなげるリフォームをして自分が今住んでいます。
・残りの半分は上下共に家族が住んでますが、引越し準備中です。
物件を売却を希望しているのですが、現実問題として可能か否かを知りたいです。
恐れ入りますがアドバイスを宜しくお願い致します。
情報不足かと思いますので、ご指摘ください。スグにご連絡させて頂きます。
以上
■回答 【Ｎｏ.79】
このたびは、「ケンメリ」よりお問い合わせを賜りありがとうございます。
早速ですが、お問い合わせ内容についてご報告させていただきます。
結論から言うと、売却はできます。
ちょうど上下に住んでおられる家族も引越し準備をしているようですし、
あとはご自身が立ち退けば現在の土地相場価格での売却が可能になります。
ただ売却金額が残債を上回ることができるのか、相場がわからないのでお答えしかねます。
ネットでお調べする限りでは、土地の坪単価は50万円～60万円程度のようです。
物件の特異性もあると思いますので、詳しくはお近くのイエステーションで
実際に売却可能な数字を出していただいてはいかがでしょうか？
よろしくお願いします。
ｲｴｽﾃｰｼｮﾝHPはこちらです → http://www.yes1.co.jp/
株式会社小浜土地建物 上村真紀
■お問い合わせ内容【Ｎｏ．78】
現在所有している投資用物件の売却を考えています。
物件は現在空室で入居者募集中にしています（とある会社と
オーナー代行契約を結んでいます）
Webから一括査定依頼を出すと、残債±1000万くらいの価格がでています。
そこで、以下質問です。
●空室状態の方が売却に有利と言われたのですが、
その場合入居募集は先に止めておくということになるのでしょうか？
●オーナー代行契約を結んでいる会社との手続きはいつ、
どのようにすればいいのでしょうか？
●選任と一般、どちらがいいのでしょうか？
また、選任の場合、どういったところに着目して会社を選べばいいのでしょうか？
どうかよろしくお願い致します。
■回答【Ｎｏ．78】
【１】 空室状態の方が売却に有利と言われたのですが、
その場合入居募集は先に止めておくということになるのでしょうか？
不動産の価格算定については、ご存じかも知れませんが「比較事例価格」「積算価格」「収益還元価格」
の３種類があります。
一般的に、大都市圏のような地価が高い地域では、比較事例価格や積算価格が高く、
収益還元価格が低く、地方圏ではその逆になる事が多くなります。
収益不動産の場合、上記の各々の計算をした上で売却価格の算定を行う必要があります。
空室状態の方が売却に有利とのことですが、入居者が全て退去した状態であれば
土地売りとして比較事例価格で高価格での売却が見込めますが、
入居者が残っていると立退き交渉が必要となるため、そのままでは高くは売れなくなります。
【２】オーナー代行契約を結んでいる会社との手続きはいつ、
どのようにすればいいのでしょうか？
代行契約については、売却が完了した時点で、入居者がいるか、いないかで異なります。
入居者付き（いわゆるオーナーチェンジ）で売却した場合は、売却が完了する新所有者への所有権移転時までは
代行契約を継続した方が良いと思います。
入居者を全て退去させてからの売却の場合は、最後の入居者が出た時点で代行契約を解除すれば良いでしょう。
【３】選任と一般、どちらがいいのでしょうか？
また、選任の場合、どういったところに着目して会社を選べばいいのでしょうか？
業者選定に関しては、収益不動産として売却するか、土地売りで売却するかで異なると思います。
専任と一般媒介契約のどちらが良いかは、以下の理由から専任媒介契約の方が良いと思います。
専任媒介契約の場合、受託した不動産業者は1社のみなので販売に集中する事ができます。
一般媒介契約の場合、私共不動産業者の立場からすれば、仲介業務は「成功報酬」となっていますので、
自社の費用を使って広告宣伝を行っても「他社契約」となってしまったら目も当てられません。
そこで自ずと費用の掛かるような広告は行わず、せいぜいレインズ登録やＨＰ掲載をするだけで終わってしまいます。
長文になってしまいましたが参考になればと思います。
東京都世田谷区 東松原店
信和不動産㈱
担当：福井
ＴＥＬ 03-3323-0521
■お問い合わせ【Ｎｏ．77】
土地を相続しました。
売却したいのですが、土地上に古屋が立っており血縁の無い高齢の女性が住んでいます。
ずっと前は地代をもらっていたそうですが、今はもらっていません。
土地の売却は可能でしょうか？
また、このような条件で買い手はつくものでしょうか？
以上
■回答【Ｎｏ．77】
ご質問にお答えします。
土地の売却は可能です。借地人の同意は不要です。
ただし、お知らせはしてください。
ちなみに、半年以上地代を滞納された場合、弁護士に相談して契約解除もできると思われます。
また、買い手がつくかどうかは、価格次第で売れると思われますが、
投資目的の方々がお客様となるため、借地料の入金見通しを立てる必要がありそうです。
※ただし、地域によって借地権の取り扱いは商慣習が異なるため、
詳細がわからないとお答えが非常に困難です。
詳細を知りたいということになりましたら、お近くのｲｴｽﾃｰｼｮﾝまでお問い合わせください。
ｲｴｽﾃｰｼｮﾝのURLはこちらです ⇒ http://www.yes1.co.jp
㈱福岡地所 平原俊博
■お問い合わせ 【Ｎｏ,76】
土地評価額１６００万円以上１０００㎡程度あります。
不動産は２社程お願いしたのですが、いざ売却となると、売り手がつかない状況です。
また他にも評価額はひくいですが、同程度の土地はもう１つあります。
どちらも市街化調整区域であり、舗装もされていません。
不動産権利書には山林とありますが、別の書類には宅地とあったりあいまい？です。
行って見てみると業者さんが以前使っていて、地面は平らで、草が多少生えているような状態です。
評価額の３０％でも、売却したいと思っているのですが、良い方法があれば教えてください。
よろしくお願い致します。
■回 答 【Ｎｏ,76】
残念ですが、具体的に現地を見ないでは、適切なアドバイスはできません。
現在、依頼されている業者様とよく相談されるのが一番だと思います。
お近くにイエステーション加盟店があれば、そこで相談される事をお勧めします。
㈱リングス 小杉 公良 TEL0495－22－2020
■お問い合わせ 【Ｎｏ．74】
差押物件の売却についての質問です。
税金滞納で所有のマンションが差し押さえられてしまいました。
売り主に手付金は入らないのでしょうか？
以上
■回答【Ｎｏ．74】
ご自宅のマンション売却についてのご質問にお答えします。
売却目的の不動産に「税金滞納による差し押さえ」をされているのですね。
今回の質問は手順についてのご質問と仮定してお答えします。
差押以外にも銀行からの住宅ローンについても残債があるかもしれません。
法律上は手付金は優先債権者の物となっています。
住宅ローンの融資実行日の抵当権設が税金の課税期日よりも先であれば
住宅ローンが優先され弁済される事になります。
住宅ローンが無ければ、滞納税金に充当されます。
一般的には不動産売買契約については「手付金」+「残代金」の
二回の金銭授受が行なわれています。
売買代金＞抵当権額+滞納税金額であれば手付金を受け取れる可能性が１％程度は
あるかもしれませんが、良識ある不動産会社であれば手附金については
「保管」もしくは「供託」する事になり、売主様には「手付金」をお渡しする事は無いのが常識です。
依頼された不動産会社と一緒に、滞納されている監督官庁に出向き、債務額の確定と
差押解除の条件をご確認される事をお薦めします。
事前に差押解除が可能であれば、解除される事をお考えください。
結論として、差押されている不動産取引において、物件引渡しする前に金銭の受領はありえません。
イエステーション水戸南店
有限会社ランドワークス
代表取締役 鴇田台弘
–
★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆水戸南店（ランドワークス） ときた よしひろ
水戸市元吉田町２６２３－１８http://fudousanmito.jugem.jp/☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★
■お問い合わせ【Ｎｏ．72】
売却したい主人名義の土地上に主人母名義の家があります。
主人母は痴呆で数年前からその家には住んでいません、
主人方親族一同がお金目当てに？主人母を囲い、スムーズな話し合いが出来ません。
主人は「うつ病｣で気分の波があります。私はド素人です。
どのような手続きが必要なのか、
或いは、相談と共に助けて頂ける機関があるとしたら、教えて頂けるとたすかります。
お忙しい中お手数をお掛け致しますが宜しくお願い致します。
回答 【Ｎｏ．72】
お問い合わせの内容から「ご主人のお母様は数年前から売却希望の家には住んでいない」という事ですので、
お母様は施設や病院に入院されていらっしゃるのでしょうか？
いずれにしても、痴呆症との事ですのでお母様の判断能力はかなり低いか、無い可能性が強いと思います。
売却には必ず本人の意思確認が必要となります。
この状況ではお母様名義の建物を売却する事は原則できませが成年後見制度を活用する方法があります。
参考URL：http://www.moj.go.jp/MINJI/minji17.html#a1この制度を活用していけば売却は可能になります。
また、ご主人がうつ病では大変お困りの事と思います。
相談する機関としは家庭裁判所に行かれる事がよいと思います。
お客様のお近くにイエスステーショの加盟店がありましたら是非、ご相談ください。
イエステーション西川口店 木本 伸治
■お問い合わせ内容 【Ｎｏ．71】
親子間のマンション売買についての質問です。よろしくお願いいたします。
私名義の築８年（購入価格４６００万、４LDK、)のマンションを
息子夫婦（会社員）に正式に売却する計画です。
目的はローン（残債約2800万）をなくし、あらなた生活をスタートさせ、
子供には相場より安く（感覚的には２割安く、最低残債がゼロになればよい）マンションを
提供したいと思っています。
不動産会社の仲介がない為、諸費用等も登記費用中心で、安価になります。
反面種々の手続きが不安です。
質問事項
①相場より安くの相場の基準価格は何か？（査定価格とは？）
②安すぎると贈与の対象になるのか？
③不動産会社を入れずに売買が可能か？（最小限の手数料で手続きがスムースになる形はとれるのか？）
④銀行等のローン（息子が借りる）は、仲介なくても、問題ないか？
④その他、全般的な注意事項、問題点、もっと良い方法等を教えて下さい、よろしくお願いします。
■回答 【Ｎｏ．71】
お問い合わせありがとうございます。質問事項にお答えさせて頂きます。
①相場より安くの相場の基準価格は何か？（査定価格とは？）については、
現在の市場で売却できるであろう価格、市場価格です。査定方法ですがマンションの場合は
同じマンション内での過去の成約事例や近隣の似た条件のマンションの成約事例を参考に、
そのお部屋の陽当たり、眺望、間取り、広さ、部屋の使用状態、築年数等を加味して売却できるであろう価格を出します。
また査定には取引事例比較法、収益還元法、原価法があります。
②安すぎると贈与の対象になるのか？
親子間売買は「通常の取引価額…時価（市場価格）」となります。
取引価額と時価（市場価格）との差があれば差額に贈与税が課税されてしまいます。
③不動産会社を入れずに売買可能か？
④銀行等のローン・・・
売買は可能ですが今回の場合（親子間売買）は取引価格の根拠や、売買契約書の作成、④の銀行ローン問題があります。
通常は親子間売買では銀行が住宅ローンとして取り扱いしません。
特に親子間売買での息子様に住宅ローンを組ませるのは不動産会社が入ってもかなり手間がかかり、
銀行に対して作文も必要になります。
まして個人の方では大変難しいでしょうが、ご質問頂いているお客様と息子様の属性がよほど良ければ可能性はあります。
⑤その他、全般的な注意事項、問題点・・・・
税金を注意する必要があるかと思います。①での贈与税、譲渡税3,000万円控除不適用、
住宅ローン控除不適用等々あり、諸費用は高くなりますが不動産会社の仲介を入れない方が逆に損をする事が多いと思います。
是非、一度お近くのイエスステーション加盟店にご相談ください。
イエステーション西川口店 木本 伸治