【 お問い合わせ Ｎｏ．２６】
５年前に新築一戸建てを購入しましたが、
転勤で売却しようかと思っています。
５年前に支払った銀行の保証料や火災保険は
戻ってくるのでしょうか。（３５年一括払いをしています）
また、手続きはどうしたらよいのですか？
【 回答 No. ２６】
お問い合わせ頂きまして有難うございます。
まず、銀行の保証料の件ですが、ローン残金を返済しましたら銀行が
手続きをして保証料が戻ってきます。しかし残年数や残金がわずかな場合は
戻ってこない場合があります。銀行によって手続きが違うと思います。
詳細につきましては、お借入れをされている銀行にお聞きください。
次に、火災保険の件ですが、代理店に解約の手続きを行えば戻ってきます。
こちらも詳細につきましては、保険代理店にお聞きください。
イエステーション福岡城南店
株式会社エリア福岡 佐々木孝志
【 お問い合わせ Ｎｏ．２５】
マンションを売却しようと思っています。
ただ３年前に部外者の方がマンションの屋上から
飛降りて亡くなっています。
不動産会社の方からこのことは買主さんに黙って
おくように言われました。
問題ないのでしょうか。
後からトラブルは嫌なので・・・・
教えてください。
【 回答 No. ２５】
ご質問有り難う御座います。
今回の売却しようとするお部屋で自殺されたのなら
買主の方に必ず説明しなくてはなりませんが
屋上からだったら、そこまで法的には説明しなくてもよいかも
しれません。
しかしながら私ども不動産会社はただ、法的にはよくてもあとから、
騙されたとか言われるのもどうかと思います。
宅建業法の第４７条１号次のような文言が有ります。
長くなるのでポイントの部分だけ抜粋致します。
「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」
故意に買主の方に告げなかったと言われる可能性ありますでしょう。
ここで一番大事なポイントは買主の方が何を不快と感じるかです。
人によっては大した事無いと言われるでしょうし、気分が悪くて住めないと言う方もおられるでしょう。
実は私どもでも今年になってマンションの売却のお手伝いを
させていただきましたお部屋も、今回と同じように同じフロアーの
非常階段から１０年くらい前ですが自殺されたのですが契約の
前の買主の方に重要事項説明をおこないましたが特別気にされなくて
スムーズに取引できました。
不動産会社としては要らざる後々の紛争を避ける為、買主様に事実は告げるべきだと
ご提案致します。
イエステーション福岡城南店
株式会社エリア福岡 内山精一
【 お問い合わせ Ｎｏ．２４ 】
ご相談です。
来年の４月に転勤が決まりました。
家を売却しようと思っています。
いつから売却した方がいいのですか？
また、住んだままでいいのですか？
改装は？
わからないことばかりなので教えてください。
【 回答 No. ２４】
セッティーさん はじめまして！！
イエステーション前原店の細田（さいた）がお答えいたします。
ご相談の内容は
１．売り出しはいつからはじめた方がいいか？
２．居住中のままでも売り出しが可能か？
３．改装をした方がいいのか？
ですね。
まず「１」からお答えします。
一年を通して不動産をお探しの方はいらっしゃいますが、
よりご希望に近い金額で、より早期にご成約いただくため
には、不動産の取引が活発になる年明け、一月下旬から
二月上旬にかけて売り出しを開始して、三月末までにご契約
・お引き渡しが完了するようにするのがベストだと思います。
そうすることでセッティーさんご自身のお引越しもスムーズに
行えます。
次に「２」についてお答えします。
中古住宅の販売の場合、売主様が居住中で販売されるケース
は決して珍しくありません。空家の状態でご覧頂くよりも、実際に
お住まいの状態でご覧頂くほうが、見学に来られたお客様に自分
が住んだ時のイメージを具体的に持っていただくのに役立つ場合
があります。但し中古住宅を検討されるお客様は、売主様がどの
ような方か、良い売主様から購入したいとお考えの場合が多いの
で、見学に来られる方のためにも室内の整理整頓は気を付けたい
ものです。
最後に「３」についてお答えします。
改装をした方がいいかどうかは物件ごとに個別に検討する必要があり
ます。物件を見に来られるお客様は、ほとんどの方がその時初めて
その物件をご覧になられます。また、建築やリフォームについての知識
も豊富だという方は少数なので、やはり見た目がきれいでないとリフォーム
費用等を心配されます。その結果、大幅な値引きを要求されるケースもあり
ます。このような物件の場合、例えば50万円程度のリフォームを施して、
リフォームをしなかった場合よりも100万円以上高く成約できる場合もあり
ます。このように中古物件の場合は、販売を担当する営業マンの提案力が
とても重要になってきます。
ただ先に改装をする場合は、売却が決まって代金を頂くまでの間改装費用
を一旦売主様が負担しなくてはいけないというリスクがあります。
以上、簡単ではありますが私なりにお答えさせていただきました。
ご参考にしていただけれは幸いです。
【 お問い合わせ内容 No.21】
中古住宅（１８年経過）を１６００万円で３５年ローンで購入する予定でです。
火災保険の金額はいくらの金額を掛ければよいのでしょうか？又、期間は最低何年掛けたらよいのでしょうか？
よろしくお願いいたします。
【 回答 No.21】
３５年ローンで購入するわけですね。
融資をする金融機関は、火災保険に質権を設定しますから、最低でも建物の評価額以上、上限は再建築費用分です。中古住宅の場合、地域及び金融機関によっても異なりますが、借入金額つまり１６００万円以上の掛け金を要求される場合があります。
期間は、ローンの期間中は全期間担保しなければいけないので、３５年分一括で掛けなければなりません。
掛け金は、再建築費用を上限に掛ける事が一般的です。
要は万一焼失した場合、同じ物を今建築したら、いくらで建築できるかです。
建てた時の費用ではありません。
又、再建築費用の上限を超えて、火災保険に加入（保険会社が複数の場合は、合計掛金）しても保険は、下りませんので無駄です。
イエステーションひたちなか店
(有)ビーイング 杉山 正
【お問い合わせ内容 No.１７】
所有している土地の売却を考えていす。親からの相続した土地なのですが話によると赤道というものが土地の一部に掛かっているとの事ですが、赤道とは何ですか、売るにあたって何か支障になる事はありますか？
【回答 No.17】
お問い合わせ、ありがとうございます。
「赤道」は公道（市道、町道など）のことです。
相続された土地は立派に道路に接続されているようです。
ただ、公道であっても、建築基準法の道路でないこともありますので、
市役所等でご確認ください。
余談ですが、「赤道」というのは昔の公図は地目によって色を塗り分けていました。
道路は赤、あぜ道は青、水路は水色、畑は茶色などとなっていました。
そこで、今でも年配の方は道路を赤道と言っています。
㈱小浜土地建物
イエステーション湘南辻堂店 大八木信義
■【お問い合わせ内容 No.15】
約１０年前に購入した中古戸建てに住んでいるのですが、先日この家を売却する事に決めました。
そこで売却するにあたってご質問があります。
去年から２階の寝室（３つの寝室の内の１部屋）で雨漏りするようになり、応急処置でクロスの張り替えだけはしました。売却する際に雨漏りの件を黙って売るのは何か罪になるのでしょうか？
苦しい台所事情により売却する事になったので、できれば修理などに費やす出費は極力控えたいのですが。。。
何かアドバイスを頂ければと思います。
宜しくお願い致します。
■【回答No.15】
A. お答えします。
雨漏りを知っていながら、隠して売却することは
詐害行為にあたります。
一度、専門家（工務店、リフォーム業者等）に見てもらい、
修理をしてから売却されることをお勧めいたします。
現状のまま、売却するにしてもイエステーション加盟店では
物件状況等報告書で雨漏りやシロアリの被害などを明確に
したうえで契約をいたします。
そのうえ、一般的に売買契約書には瑕疵担保特約で隠れた
瑕疵には契約で定めた期間保証義務が生じます。
㈱小浜土地建物 辻堂湘南店
大八木信義
【お問い合わせNo.１３】
■【お問い合わせ内容】
Q. 権利証を紛失してしまった時に、不動産を売却するためにはどうしたらよいのでしょうか。
■【回答No.１３】
A. 権利証が無くても売買は可能ですが、権利証の再発行はできません。
代わりに保証書というものによって手続きを進めます。
保証書による登記申請については司法書士に依頼しますので、
売却を依頼される不動産会社に権利証を紛失している旨をあらか
じめ伝えておくと購入者が決まり、代金決済の日程から逆算して手続き
を依頼してくれると思います。
副都心住宅販売㈱
髙橋 英二
【お問い合わせNo.１０】
■お問い合わせ内容
現在、商売をしています。個人名義の土地に法人名義で銀行二行と国金から借入しています。担保も提供しています。最近、業績が不振で銀行への返済も遅れています。売却しようと考えているのですが、土地を売却した資金は会社の借入金に返済する為、手元に現金が残りません。土地は相続していますので、購入資金は0円です。売却時の５％が仕入れ原価となるのは理解していますが、売却し、不動産会社に仲介手数料等の諸経費以外のお金は銀行で返済を迫ってくるでしょう。売却する不動産以外に自宅があります。共同担保に入っているので、根抵当権の解除はして頂ける事を前提にお伺いします。
不動産を売却した場合の税金はどれ位になるのでしょうか。
売却予定金額 ５０、０００、０００円
仲介手数料 １、６３８、０００円
測量費用 ４００，０００円
抵当権抹消費用 ５０，０００円
建物簿価 １６，７００，０００円（賃貸ビル）
控除 １，６６５，０００円（土地原価）
所有権は個人
担保提供並びに連帯保証人になっています。現在、銀行への
支払いは「金利」だけにして頂いています。
会社は債務超過となっております。
何卒、よろしくお願いします。
【回答No.１０】
回答します。
非常に難しい相談ですね。
今回の売却に関して注意する点が二点あります。
一つは「個人所有」の不動産に「法人」の抵当権が設定されている事。
二つ目は、賃貸ビルに簿価の残価がある点です。
通常であれば以下の計算が妥当です。
①売却予定金額 ５０、０００、０００円
②仲介手数料 １、６３８、０００円
③測量費用 ４００，０００円
④抵当権抹消費用 ５０，０００円
⑤建物簿価 １６，７００，０００円（賃貸ビル）
⑥控除 １，６６５，０００円（土地原価）⇒５０，０００，０００円ー１６，７００，０００円×５％＝１，６６５，０００円
以上が基礎数字と考えます。その他の細かい数値は後々に出てくるとは思いますが、知りえる数値だけを拾って考えます。
①－（②＋③＋④＋⑤＋⑥）×２０％＝
５０，０００，０００円ー２０，４５３，０００＝５，９０９，４００円
となります。
しかし、質問の意図から前記金額は既に理解されており、保証弁済における税金の控除が受けられるか否かを知りたいのではないでしょうか。
連帯保証人が債務者に成代わって弁済する為に、不動産を売却して売却代金を債権者に返済した場合、特例として譲渡所得税は課せられません。
この場合、他に連帯保証人などがいらっしゃる場合は「求償権」も発生しますので、断定的には回答できませんが質問から推測すると「自己の債務」の弁済には課税されます。全ての債務者が法人であれば課税対象額は０円となる場合もあります。
しかし、担保設定時（借入時期）に法人が債務超過であった場合は認められるケースは判例でもあります。しかし、この制度を利用して、不動産譲渡税を逃れる等の悪い例もありあます。
現在の法人が実質破綻又は破綻懸念がある場合は認められる前提で顧問税理士と十分に話し合う事が必要です。
まとめ
＊通常の不動産譲渡税は約５９０万円（国税・地方税）
＊保証弁済の特例が適用されれば、無税となります。
注意 賃貸ビルを売却する場合『消費税』に注意する事。
居住用以外は消費税対象として取扱が必要です。
回答者
水戸南店
ランドワークス
鴇田
■お問い合わせ内容
【Ｑ６】 売却に際し、壊れた設備は直しておかないといけませんか？
【Ａ６】 必ずしも修繕負担が生じるわけではありません。中古物件の売買をする際、物件に附帯する全ての設備について、売主様の申告により、付帯設備の状況を記した『付帯設備表』を買主様に提出し、売主様負担で修繕を行うか、撤去するかを決めることになります。ただし、建物の主要構造部分の瑕疵、例えば雨漏りや水漏れなどの重大な不具合については、売主様に修繕負担義務があります。
株式会社 草野工務店 草野 謙蔵
■お問い合わせ内容
【Ｑ５】 不要な家具があるのですが、全部処分しないとダメですか？
【Ａ５】 通常は、売買の契約時に、売主さんと買主さんが話し合い、合意したものは置いていきます。それ以外は、売主さんが契約後引渡しまでの期間に、残さず処分する責任があります。特に荷物も無い状態にして、さらに掃除をして引き渡すのが、売主さんのマナーでしょう。
副都心住宅販売株式会社 佐 藤 直 樹