相続
■お問い合わせ 【Ｎｏ．83】
お世話になります。
相続に関する不動産処分について相談させてください。
父が亡くなりました。
父と同居していたのは母のみで、子ども二人が独立しています。
両親の住んでいた一戸建てを処分しようと思っていますが、
土地の名義変更は、処分時に一遍にすませてよいのでしょうか。
あらかじめ変更しておくべきでしょうか。
また、三筆にわかれているため合筆したほうがよいと以前いわれたのですが、
どのタイミングで行うのがもっともよいのでしょうか。
母が高齢のため、相続は私が100%受けるようにしたほうがいいのではと、
母と兄弟で話をしています。
母が死亡した際に、また手続きが発生すると面倒だからです。
父の財産を私が相続しておこるデメリットを教えていただけますでしょうか。
お手数ですがよろしくお願い申し上げます。
以上
大変お待たせ致しました、２つの回答を掲示させて頂きますので、
ご参考にして下さいませ。
■回答その① 【Ｎｏ．83】
お問い合わせの相続に関してのことですが
登記簿上で相続人への名義変更（相続登記)が済んでいないと確定的な契約ができないので、
できれば、売買契約前に登記はしておいた方がよろしいかと思います。
合筆の件ですが、売買の要件になっていなければ、あえて費用を掛ける必要もないと思います。
相続の名義の件ですが、お母様に名義変更した場合のメリットは
相続税対策となる（相続税がかかる場合）デメリットは仰るとおり、
二次相続が発生する為の費用が余計に掛かるかと思います。
相続税の額によりますので、具体的にはお近くのイエステーションに相談することをお勧めいたします。
よろしく お願い いたします。
上田店 プレジデント ホーム
羽田 明
■回答その② 【Ｎｏ．83】
お問合わせ有難うございます。
ご質問の件、回答させていただきます。
今回は遺産分割協議によりお１人が１００％相続するという事ですね。
まず、土地の名義変更の件ですが、すぐに売買されるという事であれば
同時（正確には同時ではありませんが。）に済ます事も可能です。
現在ご親族間で話し合いという事でしたので、急いでする必要はないでしょう。
後で再変更があった場合には、再度費用が掛かります。
話がまとまってから名義変更されるのが良いと思います。
次に合筆の件ですが、原則合筆する必要はありません。
物件の状況など、詳しく確認しなければ的確なアドバイスは出来ませんが、
通常の売買取引であれば、分筆されていても一宅地とみなされ、不動産取引には影響はないでしょう。
また、合筆する場合は別途費用が掛かってしまいます。
最後に、お１人で相続を受けるデメリットですが、
今回は法定相続分ではない（法定相続分⇒配偶者：２分の１、子：２分の１
{お二人の場合４分の１ずつ}）ので、贈与税が掛かるケースが考えられます。
詳しい状況が分からないと、的確・適当なアドバイスはできません。
不動産の状態や、今後起こりうる親族間紛争（？）、２次相続など・・・
将来を見据えた計画を考えたほうが良いでしょう。
詳しくお知りになりたい場合は、近くのイエステーションまでお問い合わせください。
相談は無料ですので、お気軽にどうぞ。
イエステーション本部
ｲｴｽﾃｰｼｮﾝのHPはこちらです→http://www.yes1.co.jp/
■お問い合わせ 【Ｎｏ．65】
嫁の実家についての相談です。
私の嫁の実家には嫁の母と嫁の妹が住んでおりましたが、
３年前に義母が他界し、現在は妹が１人で一戸建に暮らしています。
女１人暮らしなものですから、そろそろマンションにでも買い替えた方が
良いのではないかという話が出ております。
一戸建は現在義母名義になっていて、もし売るのであれば、
売ったお金を兄弟で分けようかという話も出ています。
子供は嫁と、嫁の妹２人ですが相続の問題もあるし、
どのようにしたら税金の事や、買い替えの事がスムーズに問題なく進むでしょうか。
良いアドバイスがありましたらお願いします。
■回答【No.65】
イエステーション本庄店の小杉です。
３年前に義理のお母様がお亡くなりになられて、現在実家の名義はそのままとありましたので、
おそらく相続のお手続きはされないままになっていると推測します。
まずは、お母様の相続手続きをしてください。
その場合、税理士の方に相談をされれば良いと思います。
その手続きを済ませない限り、実家の売却は出来ません。
相続の手続きの中で、遺産分割の協議を決めますので、ご姉妹でどのように分けられるかお決めになれば良いと思います。
売却はそれからになります。税金の点は税理士の方に確認してください。
このＨＰにリンクが貼ってある相続相談ステーションに一度ご相談されることをおすすめします。
㈱リングス 小杉 公良
TEL0495－22－2020 FAX0495－22－1611
kok@sky.plala.or.jphttp://www.rings-net.co.jp/policy-p.htm
お問い合わせ 【Ｎｏ．64】
■お問い合わせ内容
はじめまして。私３５歳、今は３７歳の姉と２人で築４０年弱の古家に住んでいます。
元々は実家で祖父母と父で鮮魚店を営んでいたのですが、私が１０代の頃に祖父母より先に父が他界した事もあり
（母とは離婚しています）父方姉妹は全てを兄（既婚、遠方で借家住まい）、姉、私の３人に相続させました。
田舎なので敷地面積も建坪も広く一般の住宅で数えると、３～４棟分建つだけの広さは十分あります。
３人とも売却したい気持ちではいるのですが、今のご時世、古家付きではなかなか買い手が付かないと聞き、
古家解体も考えましたが、若い頃からコツコツ貯めた貯金も家と祖父母の入院費などで底をつきてしまい、
解体費用も出せません。
一番お金が掛からない為に、私と姉が住んでいるような現状ですが老朽化も激しくなり、
ちょこちょこ手を入れないとならない状況です。
しかしながら、私と姉も家に縛られず、自分の人生を歩みたいのでどうにかしたいのですが、
どうしたら一番スマートなのか全く検討も付きません。
①例えば、土地を担保にお金を借入し解体作業をした後で担保が付いた土地を売却することは可能なのでしょうか？
②買い手つかない場合はどうなるのでしょうか？
③古家つきで売りにだすのと、どっちがメリットがあるのでしょうか？
何れにせよ、私達が借入できる金額も限られると思うので、解体作業代に当てられるかも判りません。
ちなみに、敷地面積は４００坪、建坪３００坪位だったと思います。
また、店舗を構えていた部分は鉄筋の骨組みで深くコンクリートをうってあります。
長々と書いてしまい申し訳ございませんが、ご教示戴きたくよろしくお願い致します。
以上
【回答 No.64】
はじめまして。イエステーション石狩・小樽店の坂本と申します。
ご実家の件で悩まれているとの事、是非お力になりたいと思います。
ご質問いただいた件ですが、
①例えば、土地を担保にお金を借入し解体作業をした後で担保が付いた土地を売却することは可能なのでしょうか？
上記については状況判断により変わる為、資金を借り入れて解体費用を捻出する事については
出きる場合と出来ない場合がございます。
②買い手つかない場合はどうなるのでしょうか？
お客様のご意思によります。販売期間に余裕がある場合は不動産会社が間に入って売り出し続ける事も可能ですし、
時間的に余裕が無い場合は不動産会社が買い取る事も可能です。
基本的には3ヶ月で売却できる金額を査定金額としてご提案することがイエステーションの基本になりますが、
地域の特性により半年～1年は販売期間を見ないといけない場合もありますし、
逆に需要の強い地域であればもう少し早く成約に至る場合もあります。
③古家つきで売りにだすのと、どちらがメリットがあるのでしょうか
こちらもお住まいの地域によりご提案、お客様にとってメリットが変わるかと思います。
例えば、北海道ですと土地が多い為、売り土地より手直しをして使用出来る住宅付きの方が
成約期間が短い傾向がありますし土地が少なく新築需要が強い地域（首都圏など）であれば、
更地渡しの売土地として販売する方が成約までは早いと思われます。
尚、土地又は建物で種別が変わっても再建築不可などの特殊要因が無い限り、査定金額自体は
変わりませんので、こちらもご訪問後のお打ち合わせで変わります。
今回、ご実家の面積も大きく、構造も一部コンクリート造との事で、
概算でも数百万円単位の解体費用になる事が予想されます。
私からのご提案としては、地域内に詳しい不動産会社へ上記③の件を聞いて頂き、
売り土地としての販売が良いとの事であれば買主様との売買契約が終了した時点で次のお引越し先を見つけ
解体に取り掛かること、解体費用は売却金額入金後差し引きでお支払い頂く事がお借り入れも発生せず、
ご負担が少ないかと思います。
建物としての需要が強い地域であれば、解体費用を査定金額より差し引いての販売を行う事が宜しいかと思います。
又、雪が降る地域ですと、建物老朽化に伴い周辺への雪害等発生する可能性もありますので、
詳細は担当者とのお打ち合わせが必要かと思います。
以上、よろしくお願いします。
■お問い合わせ内容 【No.63】
抵当権が設定された土地を相続しても
相続財産の相続税は掛らないのでしょうか。
■【回答 No.63】
相続税と抵当権は切り離して考えます。
相続税の対象はあくまでも土地評価に対してであり、抵当権があるからといって
土地評価を低く見る事はありません。
土地については路線価から算出した土地評価を元に計算します。
相続財産が土地のみと仮定してプラスの財産（土地評価）-マイナスの財産（債務）＝の額が
免税点5000万円＋（相続人×1000万円）以上の場合は相続税の負担が発生します。
宜しくお願いします。
イエステーション石狩・小樽店
北章宅建株式会社
坂本 周平
お問い合わせ 【No.60】
■お問い合わせ内容
父の土地を相続する場合にその土地に抵当権が設定されていれば、
相続税の対象にはならないのでしょうか。
以上
回答 【No.60】
土手様
お問い合わせ頂き有難う御座います。
イエ・サポート㈱の 野月（のづき）と申します。
返事が遅くなり申し訳ございません。
まず、土地に抵当権設定されて居て債務が残っている場合は、相続税の対象に成ります。
相続は、積極財産（プラスの財産）だけでなく、消極財産（マイナスの財産）も相続財産に成ります。
ですから、一番重要なのが、抵当権の債務（残債）がどれだけ有るのか調べる事が大事です。
債務がないのに抵当権の抹消登記をしていない場合も有りますので、
その場合は、早期に抵当権の抹消登記申請される事をお勧め致します。
債務が相続評価よりも上回る場合は、相続放棄も出来ます。
但し、相続の場合非課税の財産も有りますので、
自分で困難な場合は、税理士さんと相談される事をお勧め致します。
ご参考にして頂ければ幸いです。
以上です。
イエ・サポート㈱ 野月
問い合わせ 【Ｎｏ．42】
父が不動産・土地開発をしていました。
父は15年程前に亡くなっております。
山を買い、開発造成し分譲して売ったのですが、
法面などは売れず、自分名義にしています。
固定資産税を年間￥200-払っているのですが、
自分にとっては価値もなく放棄したいと考えてお
ります。
売れる様な土地ではなく、市も管理できないので
要らないという事でした。
自然災害などで崩れた場合は責任を取らないとい
けないのでしょうか？
例えば私名義にし、将来私が亡くなった場合、配偶
者、子、兄弟が皆相続放棄した場合は放棄が成立す
るのでしょうか？
その際は資産全て放棄ということになるのでしょうか？
以上
【回答Ｎｏ．42】
お問い合わせありがとうございます。
返信が遅くなり、申し訳ございません。
ご質問の内容ですが、
お父様が山を買い、開発造成し分譲して残った法面ですが、
基本的にその名義人の方が管理していくことになろうかと思います。
森林組合や司法書士の方にも相談しましたが、手段としましたら
買っていただいた方にそれぞれその法面を無償譲渡するしか方法は
ないかと思います。現地や図面等を見ていないので状況はわかりませんが、今後自然災害など危険性があるようでしたら、諸費用を出してまでも
所有権移転された方がよろしいのではないかと思います。
あと、相続放棄した場合ですが、その際は資産全て放棄ということになりますので、税理士さんにご相談する必要があると思います。
ご満足できるご返答ではないかもしれませんが、ご参考になればと思います。
ご不明な点がございましたら、再度お問い合わせいただければと思います。
今後ともよろしくお願い申し上げます。
イエステーション西条店 エース住宅 越智 哲也
【 お問い合わせ Ｎｏ．２３ 】
ご相談があります。
私は以前不動産会社に勤めていましたので多少の知識は
あるつもりですが、もう数年前のことですし税制も変わったかもしれませんのでご相談です。
私の父が一戸建てに1人で住んでいたのですが、今年の３月に亡くなりました。私たち家族は亡くなった父の家（資産価値３，０００万円）に５月に引越してきました。
私を含めて３人の兄弟がいるのですが、最近になって2人の弟が自分にも相続権があると主張し、現金を１，０００万円づつ欲しいと言っています。
私も余裕があるわけではないので家を売却するしか方法がありません。名義はまだ父の名義です。
家を売却した場合、居住用財産の３，０００万円控除は
使えるのでしょうか？私はまだ６ヶ月しか住んでいません。
以上
【 回答 No. ２３】
テッチィーさんご質問ありがとうございます。
ご質問にお答えします。
まず、３，０００万円控除についてですが、
取得方法・所有期間・居住期間
全て「問わない」となっておりますので、
相続登記完了後、売却をする際に
必要な手続きを行なえば基本的には
適用されるはずです。
ただし、居住期間が短い場合３，０００万円
控除の適用を受けるためだけに一時的に
居住していると税務署が判断する可能性
がありますので、管轄の税務署におたず
ねください。
ちなみに弟様２人と３人の共有名義にて相続し、
売却した場合、弟様方は当該物件に居住して
いなければ、３，０００万円控除の適用を受ける
ことはできません。
以上
【 お問い合わせ内容 No.２０】
母方の養父が持っていた土地の収用について、ある地方の役場より相続人として収用について了承して頂きたく署名押印をとの通達が届きました。母は５０年ほど前に相続放棄をしており何も関係がないと思うのですが、署名押印が必要なのでしょうか。
ちなみにこの収用は金銭は発生しません。無償提供です。
【 回答 No.２０ 】
５０年ほど前とのことですが、当時「相続申述受理証明書」を受取っていますか？
証明書があれば、当然ながら相続放棄により、相続人ではなかったことに
なりますので、署名押印の必要はありません。
証明書がなければ、裁判所で書類を再発行していただくようになりますが、
裁判所の書類保存期間はおそらく３０年だったと思います。
５０年ほど前のようですが、一度裁判所へ連絡なさった方が良いと思います。
イエステーション狛江店
藤田不動産㈱
藤田克彦
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相続 |
2009 年 10 月 29 日
【お問い合わせ内容 No.16】
先日、父親が亡くなり不動産などを相続する事になりました。
自宅等の不動産については問題は無かったのですが、他に田畑があり、市役所で名寄せを取り寄せ、全部事項証明書を法務局で取得しました。
その中で一筆の田に「抵当権」が設定されていました。
父親は昭和１０年生まれですが、抵当権の設定日は
「昭和二年５月６日 抵当権額８６０円」となっています。
父親が生まれる前からの設定ですので当然、家族の誰もが
理由もわかりません。
抵当権者は個人である為、生存している確立は低いと考えます。
その場合、抵当権が付いたまま相続する事に問題はないのでしょうか？
また、それ以外の方法はありますでしょうか？
お答え下さい。
【回答 No.16】
お父様の残された不動産の中に「抵当権」が設定されているわけですね。
解決する前に確認作業があります。
一つは「抵当権者」が現在、存在するか否かです。
個人の方が抵当権者であれば、死亡しているでしょ。
すると、その方に相続人が存在するか否かです。
以前、隣地の立会いを行った時に天保１３年生まれの方の土地について
相続手続きを行って頂きたいと依頼がありました。
結果的に戸籍法で戸籍の保管期間を過ぎており、戸籍謄本が繋がらない事がありました。
相続する術が無かったのです。仕方ないので、相続人（自称ですが８０歳を超える高齢の方でしたが）
の了解を得て、時候取得する方法で検討して頂きました。
手続きとして
「抵当権者」へ抵当権が設定されている旨の内容を普通郵便で通知いたします。
所在不明で郵便が返却された場合、「休眠抵当権」となり法務局に抵当権額＋
借入利息を遡って計算し、遅延損害金を計算し「供託」します。
その後、解除する事ができます。
郵便物が届いた場合は通常の抹消登記となります。
個人であれば抵当権者も相続が必要となり、全ての相続人から承諾が必要となります。
いずれにしても「司法書士」の役割が大きいです。
供託金の計算についても司法書士が計算してくれます。
当時の抵当権設定時の条件が大きく影響します。
金利の表示を確認してください。
金賞契約上の求償権については言及しませんが、抵当権の解除に限定すれば前記手続きとなります。
相続は大変だと思いますが、良い不動産会社並びに司法書士を選んでください。
イエステーション水戸南店
有限会社ランドワークス
代表取締役 鴇田台弘
Ｑ.２ 【お問い合わせ内容】
今年の春に母が亡くなり、母が住んでいた土地建物を遺産
として、遺してくれました。
兄弟３人で話し合った結果、売却してお金を３等分しよう
との結論に達しました。そこで質問です。
今現在、土地建物は母の名義になっていますが、故人の名義の
ままでも売却できますか？
もし、問題がある場合はどのような手続きが必要ですか？
また費用はどのくらいかかるものなのでしょうか？
Ａ.２ 【回答】
故人名義の不動産を売却するには、相続人に名義を変更しなければ売買契約はできません。
相続登記をする場合、相続人全員が署名捺印した遺産分割協議書が必要となります。
ご兄弟3人だけが相続人であれば、処分案にはみなさん納得されているようですから、司法書士に依頼をしてスムーズに手続きを進めることができるでしょう。
不動産が分割して分けられる状態であれば兄弟それぞれの単独名義にするのが後々トラブルを避けるうえで大事な事ですが（不動産の共有状態は問題のタネです）、売却してお金を分ける事が確定しているのであれば兄弟3人での共有登記でも問題はないでしょう。
遺産分割協議書の書き方は司法書士が教えてくれますので心配なく。
費用の点も司法書士に確認をしてください。
後は良い不動産屋さんを探して売却委任を任せるのがポイントですね。
㈱リングス 小杉 公良