ケンとメリーの不動産売却相談室

三、査定時に用意しておくもの

　　依頼者（売却予定者）は、自分が所有者である事を伝えるために、
また大切な不動産の適正な価格を知るために、査定をお願いする
不動産売買仲介会社（以下「業者」という）に対して、用意するものがあります。

 まず、どんな不動産でも、自分が所有者であることを伝えるために、「登記済み権利書」を見せることが必要です。
また、権利書には不動産内容の概略が記入されていますので、査定の材料にもなります。

その他は、不動産の種類により下記のようになります。

 ① 分譲マンションの査定

第一には、新築分譲時に業者から渡されている「パンフレット」と「管理規約書」です。これがあれば概ね査定できる資料となります。その他として、直近の管理組合総会議事録、住宅ローン残高表があれば、査定にも役立ち、売却決定のための材料になります。また、中古で購入した場合は、売買契約書及び重要事項説明書を用意してください。

 ② 一戸建ての査定

第一には、新築時に業者から渡されている「建築確認検査済み証」です。土地と建物について、ほぼすべての情報が得られます。その他は、建築業者が発行している保証書関係、購入後リフォームした履歴（見積書など）、住宅ローン残高表も役に立ちます。また、中古で購入した場合は、マンション同様となります。

③ 土地の査定

第一には、購入時の土地売買契約書と重要事項説明書です。その他、土地の場合は特に必要ありませんが、特殊な規制があれば、その内容が記されている書類となります。

　　依頼者（売却予定者）は、できるだけ多くの情報を業者に提供することで、適正な価格を導くことになります。

二、売却が先か購入が先か（買い替えの場合）

　現在の住まいの「売却」と次の住まいの「購入」が同時に発生する
「買い替え」には3通りの進め方があります。

①「売却」先行型

　先に売却を決定させることで、資金計画が明確になり、安心して購入計画を考えることが出来る。また、購入を先に決定して、売却が後になると、売れないときの精神的ストレスがあり、それも解消されます。逆に、売却が決定しても、その時点では購入先が決まっていないため、引渡しの期日（通常1ヶ月から3ヶ月）までに探さなければなりません。万が一決まらなければ、一時仮住まいも必要になります。大きく分けると、売却を決定させて、安全な資金計画を優先するか、購入を決定させて、次の住まいへの安心を優先させるか、どちらかの選択になります。

 ②「購入」先行型

　住みたい家を決定してから、今の住まいを売却する場合、いつ売れるか、いくらで売れるか、不透明なリスクを負うことになります。最悪の場合、予想していた売却の時期、売却代金の手取りが変わり、様々な問題が起こります。例えば、購入した物件の決済・引渡しができず、契約不履行になることもあります。購入先行の場合は、万が一の「下取り保証付き仲介」というシステムを利用することが必要となります。購入物件を決める前に、あらかじめ売却できないときの保険をつけておくことです。例えば、売れないときは、いつまでに、いくらで下取りしますと言う約束を交わし、購入物件を決めます。

 ③同時進行型

　売却も購入も同時に進める場合でも、最終的には購入か売却、どちらかが先に決定します。ただ、どちらも進めておくことで、契約、引渡しのタイミングが合い、①「売却先行型」②「購入先行型」の問題がスムーズに解決することもあります。タイミングが合わないときは、「下取り保証付き仲介」の利用、もしくは「仮住まい」の用意が必要となります。一般的には、ほぼ同時に売却と購入が決まるケースはまれです。

 　　　「買い替え」を成功させる秘訣は、「下取り保証付き仲介サービス」を上手に利用することです。
つまり業者のサービス有無、その内容を吟味することが重要です

一、査定の定義

ここで言う査定とは、「不動産を売却するために、その価格を算出する事です」

 一般的には、不動産売買仲介（媒介）業者（以下「業者」という）が、不動産を売却しようとする依頼者に対して、様々な算出方法で概ね3ヶ月以内に売れる価格（適正価格という）を提示する行為をいいます。そして、業者には、適正価格の根拠となる算出方法（価格の妥当性）を、依頼者に説明する責任あります。つまり、価格の妥当性を求める算出方法が、査定の大きなポイントとなります。その算出方法の一例が、次のようになります。

① 近隣仲介不動産の成約事例から
② 近隣新築不動産の成約事例から
③ 近隣仲介不動産の販売事例から
④ 近隣新築不動産の販売事例から
⑤ 近隣公示価格、路線価格から

５つの事例プラス

⑥ 現地における各種調査、及び法的な調査から

以上、各種事例との比較、現地調査及び法的調査から、価格を算出することが一般的です。

ここで重要なのが事例、及び現地調査の質と量です。
その質と量について概略例は以下の通りになります。

 ① 取引事例の質とは、その取引の時期、売却理由、物件の履歴、近隣環境、販売から売却にいたる期間、正確な成約価格などが詳しく、明確であることです。また取引事例の量は、最低でも3件以上は比較として必要となります。

 ② 現地調査及び法的調査の質とは、土地、戸建、マンションなどで違いがあります。共通しているのは、建物の自然消耗、経年劣化、隠れた瑕疵（きず）、建築基準法の制限、また近隣環境要因、交通機関の利便性、公共施設・商業施設の充実さなど、プラス、マイナスを詳細に調査することです。

 最後に、「不動産価格査定書」という形で、依頼者（売却予定者）に対して、
根拠に基づいた価格算出の結果を提供するが査定となります

 お客様（依頼者）は、大切な不動産の査定について、まず業者の価格算出能力を見極めることが重要です。そのうえで、信頼できるようでしたら、媒介契約を締結して売却をお願いすることになります。