大切なステップ①売却の目的をはっきりさせること
なぜ売却するのか？
目的を再確認することにより、販売時期、売却期間等をはっきりさせます。
買い替え、単純売却などの売却理由により、売却方法・販売価格にも差が出ます。
ですから、売却の目的をはっきりさせ、不動産会社を選び、相談してみましょう。
査定価格や売却価格だけでなく、相談をした不動産会社が、売却の目的を達成するために、
どのようなことしてくれるのか、目的を明確に理解しているのかも重要なポイントとなります。
そして、不動産会社を選び、媒介契約を締結して初めて売却することができるのです。
大切なステップ②パートナー選び
「どこに問い合わせるのか？」をよく考えることは、大切です。
不動産の売却は、金額が大きいだけに、どこに頼むか悩まれることでしょう。
安全で、納得のできる売却をするためには、何よりもパートナー（業者）選びが肝心です。
業者により販売方法のメニューが違ったり、査定価格がまちまちだったりします。
この世に一つしかない物件の価格は最終的には購入されるお客様がお決めになります。
豊富な情報量と、取引実績のある会社を選びましょう。
また、大手や知名度だけでなく地域に精通しているのか、
地域の特性をしっかり把握しているかなども重要なポイントとなります。
大切なステップ③問い合わせ内容の整理
実際に、考えることと行動することは、時に、一致しません。
「どのように問い合わせをしたらよいのか？」をよく整理することが、大切です。
パートナー（業者）が決まれば、いよいよ問い合わせです。
今の主流は、メールまたは電話です。
ただし、実際に問合せをするのであれば、できれば電話をお勧めします。
それは、電話の対応で、なんとなく、その会社の雰囲気みたいものが伝わってくるからです。
それから売却の目的を明確に話し、不動産会社に理解をしてもらうとスムーズに話が進みます。
物件の内容を、詳細に話すことも大切ですが、電話では、査定はできません。
電話で、売却価格を尋ねても、実際の査定後と大きくずれる可能性が大です。
売却時の不安材料など「何を聞くのか？」
また、売却希望期間・住宅ローンの残債等「何を話すのか？」など、
話す内容をまとめてから問い合わせをすると安心して話が出来ます。
【一ヶ月前】
引っ越し業者を選ぶ
料金は様々なので、一社に決めるより複数社から見積もりを取るとよいでしょう。
粗大ゴミ野回収方法の確認
市区町村の清掃課に連絡をして、回収を依頼する、あるいは回収方法を確認しておきましょう。
転校手続き
お子様のいる家庭では最も重要です。通学中の学校で転校手続きを行い、転学通知書、在学証明書、
成績証明書、教科書給付証明書をもらいます。転居したら、転入先の住民票と教育委員会からの入学通知書を合わせて転入先学校へ提出します。県や公立、私立などにより時間がかかる場合がありますので、余裕を持って手続きをしてください。
【二週間前】
公共料金の変更
電気、ガス、水道など、各会社。役所に引っ越し日を連絡します。自動振替の変更は最寄りの銀行、
郵便局にあるはがきに必要事項を記入し、捺印、投函します。
郵便物の転送届け
郵便局の窓口にある所定のはがきに進級の住所を書いて提出します。向こう一年間は転送してくれます。
電話の移転／新設
移転の場合は１１６へ電話し連絡します。
新設の場合は身分証明書と申し込み費用を持参し、お近くのＮＴＴへ。
ぺットの手続き
印鑑、予防注射済書、鑑札を持って保健所へ行き手続きを行います。
【引っ越し後】
転出届
印鑑と国民健康保険証、身分証明書をもって、転出する市区町村役所へ行き、転出証明をもらいます。
印鑑登録の抹消
上記と同時に、印鑑登録証を返却しましょう。
転入届
転出して二週間以内に印鑑、転出証明書を持って転入する市区町村役所へ行きましょう。
印鑑登録
転入届後、身分証明書と登録する印鑑を持って、市区町村役所へ行きます。
国民年金／国民健康保険
取得が必要な場合には転入届と同時に手続きを行います。
各種手当など
必要証書、印鑑、転出届を持って市区町村役所へ行きます。
運転免許証の住所変更
所轄の警察署へ免許証、住民票を持って行きます。
車庫証明の登録変更
所定の申請書類を持って、所轄の警察署で手続きをします。
自動車の登録変更
住民票、印鑑、車検証、車庫証明、自動車とともに引っ越し先の所轄陸運事務局で手続きを行います。
各種保険・クレジットカードなどの住所変更
取扱各社に連絡して住所変更をします。
不動産を売却したときは、売却した日（原則は引渡日）の属する年の分の
所得（譲渡所得）があったとされ、その翌年に確定申告をしなければなりません。
居住用財産「３０００万円特別控除」「譲渡損失の繰り越し控除」など、
一定要件を満たす税法上の特例適用を受ける場合も併せて申告してください。
※申告を行わない場合、売買不動産が適用対象となっていても、
税法上の特殊制度の適用は受けられないことがあります。
※税金の控除につきましては申告が必要になります。専門家にご相談ください。
・専属専任媒介契約／専任媒介契約
特定の不動産会社に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することのできない契約です。
この契約を結ぶと、委任を受けた不動産業者は売買を行う相手を積極的に探す努力と、
その業務処理状況をお客様に報告する義務があります。
専属専任媒介契約・専任媒介契約では、不動産情報誌などの媒体への優先的掲載など、
有利な売却活動を受けることができます。
なお、専属専任媒介契約と専任媒介契約との違いには、
「売却依頼主自ら発見した相手との取引」が可能か否か、などの違いがあります。
・一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼する契約です。
「買取り」とは不動産業者が直接物件を買い上げることです。
「買取り」のメリットは、
①仲介での売却に比べ短期間でご所有の不動産を現金化できる。
②ご近所にお住まいの方に売却を知られにくい。
③不特定多数の人に室内を内覧させることがない。等が挙げられます。
逆にデメリットは仲介に比べて価格が安くなるということです。
では何故、仲介に比べ価格が安くなるのでしょうか。
それは、不動産業者が買取る目的が「転売目的」であり、
不動産業者はその転売によって「利益」を上げなければならないからです。
例えば、Ａさん所有の不動産が２０００万円で売れる物件であるとします。
不動産業者Ｂが買取るとすると、登記費用・各種税金・リフォーム費用等の経費に
利益となる金額を加算して販売しなければなりません。
そうなると仲介でならば２０００万円で売れる物件であったとしても、
経費と利益分を差し引いた価格で買取らなければビジネスとして成立しないのです。
「買取り」は、多少価格が安くても、とにかく時間をかけずに、
ご所有の不動産を現金化したい方にオススメできる取引です。
