ケンとメリーの不動産売却相談室

借地権の売却

　　借地権を売却する場合には、底地人（土地の所有者）の承諾が必要になります。

借地権の査定をした後、土地の所有者の人に売却の承諾をもらいにいきましょう。

そのときに名義の書き換え料等、借地権独特の手続きが必要となりますので、

不動産会社とよく相談されるとよいと思います。

所有者が認知症になった場合の売却

　　不動産の所有者が認知症となってしまった場合、所有者の身内（妻・子供）でも勝手に処分、売却できません。裁判所（家庭裁判所）に成年後見（補佐・補助）の申し立てをする必要があります。その後、裁判所（家庭裁判所）より、成年被後見人の認定を受けた人が、所有者の代理人となり売却手続きを行います。所有者が認知症となって不動産を売却する場合は、裁判所に相談にいくことが望ましいでしょう。

農地の売却

　　農地（地目が農地）の売却の場合は、農地のまま売却する場合と、

農地（農業等を辞めてしまう）を解除して売却する場合があります。

一定の事情があって農地（農業等やめてしまう）を解除して地目を変更する場合、農業委員会の農地の転用許可を受けなければなりません。農地の売却は農地法に基づいて手続きする必要がありますので、十分注意をしてください。

　　このほかに「生産緑地」を売却する場合は、行政に買取り請求を行います（買取り請求期間があります）。行政が買取りを拒否すれば農業委員会の転用許可を受けて売却することになります。農地や生産緑地は特殊ですので、一般的な不動産売却と異なることを理解してください。

「市街化調整区域」の売却

通常の不動産売却と同じように売却できます。

ただし、「市街化調整区域」は市街化を抑制する地域なので原則建築はできません。

そのため、一般的な「市街化区域」の宅地の価格よりも大きく低い価格で売却されています。

とても狭い土地の売却

土地がとても狭い場合、容積率・建ぺい率が、売却価格に大きく関係してきます。
購入される方の使用用途にもよりますが、極端に土地が小さい場合（5坪前後など）、
可能であれば、隣地の方に買い取ってもらう手もあります。

その際、後々トラブルが起こらないように不動産会社に間に入ってもらったほうがよいでしょう。
また、このような土地の扱いになれた、不動産会社に相談するとよいでしょう。

違反建築物件の売却

建築基準法上、何らかの違反をして、住宅が建築されている場合の物件です。
一般的には、容積率オーバー、建ぺい率オーバーというケースが多いようです。

基本的には買主が住宅ローンを組む場合に融資を受けられない場合や、制限を受ける場合があります。
金融機関は、コンプライアンス上の問題があると、融資には消極的です。

ただ、このような場合も、何らかの解決策を探すことも、不動産会社の責務と考えます。
まずは、ご相談をしてみてください。

再建築不可物件の売却

再建築をする時に、建築確認の取得ができない物件は、販売時の価格が近隣相場の価格よりも下がってしまいます。それは、基本的には、銀行から住宅ローンの融資を受けられない、不動産自体に瑕疵があるとみなされるからです。ただし、売却することができないのかというと、そういうことではありません。ケースによりますので、まずは、不動産会社に相談されることをお勧めします。

古くなったアパートの売却

入居者がいても売却できます。

注意しなければならないことは、入居者の方がどのような人なのか、賃貸契約書があるのか、滞納があるのか、入居者に関することを把握しているかどうかです。また、管理会社に任せている場合などは、管理会社とどのように契約しているか、確認をしておくとよいでしょう。管理契約がネックとなる場合もありますので、内容を把握しておくことは重要です。

隣地とトラブル中の物件の売却

トラブルの内容にもよりますが、基本的にはトラブルを解消してからの売却が望ましいでしょう。次に、住まわれる方にもトラブルが引き継がれるような場合は、弁護士や不動産会社とよく相談し、解決策を検討するとよいでしょう。

火災した物件の売却

不動産の売却にあたり売主は、買主に対して不利になる恐れのある事項にたいして、告知しておくことが望ましいでしょう。火災の内容にもよりますが、「その事実を知っていれば購入していなかったであろう」と認められるかどうかの判断基準は曖昧で、抽象的ですが、買主がその事実を知らず、後に知った場合トラブルとなる可能性が大きいでしょう。告知する義務があったかどうかの判断基準は裁判の判決によるものとなります。火災についてのイメージは、様々で、購入判断にかかわるデリケートなものなので、基本的には告知しておくべきです。