父が亡くなりました。
　父と同居していたのは母のみで、子ども二人が独立しています。
　両親の住んでいた一戸建てを処分しようと思っていますが、
　
　土地の名義変更は、処分時に一遍にすませてよいのでしょうか。
　あらかじめ変更しておくべきでしょうか。
　
　また、三筆にわかれているため合筆したほうがよいと以前いわれたのですが、
　どのタイミングで行うのがもっともよいのでしょうか。
　
　母が高齢のため、相続は私が100%受けるようにしたほうがいいのではと、
　母と兄弟で話をしています。
　母が死亡した際に、また手続きが発生すると面倒だからです。
　
　父の財産を私が相続しておこるデメリットを教えていただけますでしょうか。

　お手数ですがよろしくお願い申し上げます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

　大変お待たせ致しました、２つの回答を掲示させて頂きますので、
　ご参考にして下さいませ。
　
　■回答その① 【Ｎｏ．83】

　お問い合わせの相続に関してのことですが
　登記簿上で相続人への名義変更（相続登記)が済んでいないと確定的な契約ができないので、
　できれば、売買契約前に登記はしておいた方がよろしいかと思います。

　合筆の件ですが、売買の要件になっていなければ、あえて費用を掛ける必要もないと思います。

　相続の名義の件ですが、お母様に名義変更した場合のメリットは
　相続税対策となる（相続税がかかる場合）デメリットは仰るとおり、
　二次相続が発生する為の費用が余計に掛かるかと思います。
　相続税の額によりますので、具体的にはお近くのイエステーションに相談することをお勧めいたします。

　よろしく　お願い　いたします。

　　上田店　プレジデント　ホーム　
　　羽田　明

　■回答その② 【Ｎｏ．83】

　お問合わせ有難うございます。
　ご質問の件、回答させていただきます。

　今回は遺産分割協議によりお１人が１００％相続するという事ですね。

　まず、土地の名義変更の件ですが、すぐに売買されるという事であれば
　同時（正確には同時ではありませんが。）に済ます事も可能です。
　現在ご親族間で話し合いという事でしたので、急いでする必要はないでしょう。
　後で再変更があった場合には、再度費用が掛かります。
　話がまとまってから名義変更されるのが良いと思います。

　次に合筆の件ですが、原則合筆する必要はありません。
　物件の状況など、詳しく確認しなければ的確なアドバイスは出来ませんが、
　通常の売買取引であれば、分筆されていても一宅地とみなされ、不動産取引には影響はないでしょう。
　また、合筆する場合は別途費用が掛かってしまいます。

　最後に、お１人で相続を受けるデメリットですが、
　今回は法定相続分ではない（法定相続分⇒配偶者：２分の１、子：２分の１
　{お二人の場合４分の１ずつ}）ので、贈与税が掛かるケースが考えられます。
　詳しい状況が分からないと、的確・適当なアドバイスはできません。
　不動産の状態や、今後起こりうる親族間紛争（？）、２次相続など・・・
　将来を見据えた計画を考えたほうが良いでしょう。

　詳しくお知りになりたい場合は、近くのイエステーションまでお問い合わせください。
　相談は無料ですので、お気軽にどうぞ。

　イエステーション本部
　　　　　　　　　　　　
　ｲｴｽﾃｰｼｮﾝのHPはこちらです→http://www.yes1.co.jp/
　

　　こんにちは。サイトを見て相談させて頂きます。
　こちらのサイトに相談させて頂く内容か自信ありませんが宜しくお願いします。

　現在、板橋区内に約３０坪程度の土地(建物あり、居住中)があります。
　その土地の名義は兄妹二人の名義となっております。
　昔、その土地を購入する際に二人名義とし、土地代ローンも二人で支払ってきましたが、
　最終的には土地代ローン総額の６対４程度の額を各々支払い、ローン完済しました。

　このたび、その土地を売却する話があり、そこでご相談です。

　①売却額は支払った６対４にて兄妹にて案分すれば良いのでしょうか？

　②その場合、支払額が６対４で、売却額もその比率にて案分される旨の書面を
　　残しておく必要がありますか？ある場合は、公正証書で良いのでしょうか？
　
　　大変お手数でございますが、宜しくお願い致します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上
  ■回答 【Ｎｏ．82】

　　はじめまして。
　この度は、「ケンとメリーの不動産売却相談室」にお問合わせ頂きまして、
　誠に有難うございました。

　今回は、ご兄妹様で所有されている不動産の売却についてのご相談ですね。
　順にお答えさせていただきます。

　① 売却額は支払った６対４にて兄妹にて案文すれば良いのでしょうか？

　　　回答：６対４の割合が良いです。

　② その場合、支払額が６対４で、売却額もその比率に手案分される旨の書面を残しておく
　　　必要がありますか？ある場合は、公正証書で良いのでしょうか？
　　　
　　　回答：書面にしたものを残しておけば問題が生じないでしょう。

　（銀行通帳に振り込まれたものであれば、妹様の口座に送金すれば、
　　その金額が日付とともに記帳されます。本来は、それが証拠になります。）

　　公正証書までしなくても文章を書いたものを公証人役場で『確定日付』を貰っておくだけでも有効です。

　　以上、回答とさせていただきます。

　　売却の際は今回の件も含め、不動産に関するどんなご不明点でも、
　　いつでもお近くのイエステーションまでお問合わせください。

 　　イエステーション 高崎店
       ㈱広田住宅センター　広田誠四郎

　　　イエステーションのHPはこちらです⇒http://www.yes1.co.jp/

　ローン返済のための借金もあり、これ以上物件を所有することができない状況まで追い込まれています。
　売却も考えているようですが、なかなか買い手が見つからないようです。
（価格等、売却に関する詳細は確認中です）

　物件を手放す方法としてはどのような方法が適切でしょうか？

　私自身不動産には素人ですが、何とか解決策への糸口をつかみたいと考えています。
　助言等よろしくお願いいたします。

　以上

　回答が遅くなりまして、申し訳ございませんでした。

２件の回答を提示させて頂きます、ご参考にして頂きます様お願い申しあげます。

　【 No.81   回答１】

　　月々の返済の7割しか賃料収入が入らないのは、つらいですね。
   　27年ローンで24年間返済しているので、残債としては1000万円前後だと思います。
　　物件を見ていないので、現在の相場が分りませんが、借入の9割近く返済しているので
   　通常であれば売却してもキャッシュが残るレベルだと思います。
   　お近くのイエステーション又は、不動産業者に相談することをおすすめします。

　　もう一つの方法は、あと3年なので何とか持続されることです。
  　 それは、融資元の金融機関に返済期間を延ばしてもらうことです。
  　 ローン返済の為の借金も含めて、正直に話すことです。
  　 ３年を5年～10年に延ばしてもらう相談です。

　　必ず相談に乗ってくれるはずです。
  　 せっかくここまで返済してきたのですから、もったいないと思います。
  　 売却するのは、それからにしたらよいと思います。

　　　　イエステーションひたちなか店　(有)ビーイング　杉山　正

　【 No.81   回答２】

　　この度は、「ケンとメリーの不動産売却室」にお問合わせ頂きまして、
　　誠に有難うございました。

　　今回は、ご友人が所有されている賃貸物件の売却方法のお問合わせですね。

　　立地や坪数、建物構造、外観、間取り、残債など・・具体的な状況がわからないので、
　　お客様のご友人に合わせた的確なご提案はできないですが、
　　頂いたご質問の内容を拝察した中で、想定できる売却方法を回答いたします。

　　まず、大きくわけて売却方法は３つ考えられます。

　１． 所有されている賃貸物件は、基本的には「投資用物件」として売買されます。

　　　投資用物件を買う方は、一番に「利回り」を気にします。
 　　（築27年を考えると、地域や構造にもよりますが10％以上が最低限必要でしょう。）
　　　今回の賃貸物件は、近年は空室が続いているとの事で、利回りが低い状況です。
　　　当然利回りが低い物件は売りにだしても売れない事が多いでしょう。
　　　利回りを上げる為には、【室内のリフォームなどを実施】して満室にし、
 　　「投資用物件」として売れる状態にする事です。

　２． 上記１の内容と係わりますが、【リノベーション】も考えられます。

　　　同じく投資用物件の価値を上げる為に、大規模なリノベーションをする事により
　　　物件の価値を上げて、売却する方法です。
　　　リノベーション物件は最近注目を集めており、新築物件と同じくらい綺麗で、お洒落で、
　　　なおかつ、新築物件より賃料が安い場合が多く、大変人気があります。
　　　まとまった金額が必要ですが、賃料アップも見込め、物件価値は上がります。

　３． 土地・建物の状況によりますが、【土地と建物を分割】して売りにだす方法もあります。

　　　分割した土地を新たな活用資産として売り出す事により、資産価値を上げる方法です。
　　　実際に分割して売却した事例がありますが、前述したように不動産の詳しい状況が
　　　わからないと提案はできませんので、確認が必要です。

　　　※お問合わせ頂いた売却方法の回答ではありませんが、返済が残り3年との事でしたので、
　　　　状況によっては金融機関と相談して返済の見直しなど、ご提案出来る場合もあります。

　　　以上、長文になりましたが、回答させていただきます。
　　　頂いたご質問内容での思いつきの回答ですので、具体的なアドバイスは出来ませんが、
　　　詳細の状況がわかれば的確なご提案をさせていただきます。

　　　ご相談は、お近くのイエステーションまでお問合わせください。
　　　お客さまに合わせたご提案をいたします。

　　　　
　　　イエステーション本部　　ｲｴｽﾃｰｼｮﾝのHPはこちらです ⇒ http://www.yes1.co.jp/　
 
　　　　　　　　　　　

弟の家のローン（800万円程度）返済に充てるため兄弟間で土地・住宅の売買を検討中です。

弟は売却益は生じないが、所得税等の何らかの税金が掛かるのか？

その他健保料等のアップがあるのでしょうか？　

併せて、購入する兄は固定資産以外の税金等が発生するのでしょうか？

■回答【Ｎｏ．80】

この度は、ケンメリサイトへのお問い合わせをいただきまして、誠にありがとうございます。

弟様の住宅ローン返済のため、ご兄弟間での不動産売買について、

ご売却益がないとのことでよろしいですね？

ご売却益がない場合は、所得税がかかったり翌年の健康保険料が

アップするようなことはございません。

お兄様につきましては、毎年の固定資産税・都市計画税のほかに、

ご購入に際し、所有権移転登記をなさるはずですので、その際、

登録免許税(国税)が必要となります。

また、不動産売買のご契約書を作成の場合は印紙税が必要です。

ご申告時や後々のことを考えますと、ご兄弟間の売買とはいえ、

しっかりと不動産売買契約書を作成された方がよろしいかと存じます。

書類作成等、ご不明な点がございましたら、ご遠慮なくお近くの

「イエステーション」の店舗までご相談ください。

丁寧に分かりやすくご説明・お手伝いさせていただきます。

ありがとうございました。

イエステーション狛江店(藤田不動産株式会社）

首都圏支部　狛江店（藤田不動産）藤田克彦

投資物件の売却についてご質問です。

　築平成元年で、一階二世帯がスケルトン（事務所）
　二階二世帯がLOFT付き１Ｋの合計四世帯の中古アパートです。
　広さは３０坪、場所は東武東上線の上福岡駅から徒歩１０分の住宅街の角地です。

　・購入価格２３００万円
　（３５年ローンで残債が約２０００万円）

　・現在は建物半分の二階と一階をつなげるリフォームをして自分が今住んでいます。
　・残りの半分は上下共に家族が住んでますが、引越し準備中です。

　物件を売却を希望しているのですが、現実問題として可能か否かを知りたいです。
　恐れ入りますがアドバイスを宜しくお願い致します。
　情報不足かと思いますので、ご指摘ください。スグにご連絡させて頂きます。

　　以上

■回答 【Ｎｏ.79】

　このたびは、「ケンメリ」よりお問い合わせを賜りありがとうございます。

　早速ですが、お問い合わせ内容についてご報告させていただきます。

　結論から言うと、売却はできます。

　ちょうど上下に住んでおられる家族も引越し準備をしているようですし、

　あとはご自身が立ち退けば現在の土地相場価格での売却が可能になります。

　ただ売却金額が残債を上回ることができるのか、相場がわからないのでお答えしかねます。

　ネットでお調べする限りでは、土地の坪単価は50万円～60万円程度のようです。

　物件の特異性もあると思いますので、詳しくはお近くのイエステーションで

　実際に売却可能な数字を出していただいてはいかがでしょうか？

　よろしくお願いします。

　　ｲｴｽﾃｰｼｮﾝHPはこちらです　→　http://www.yes1.co.jp/
　　
　　　　　株式会社小浜土地建物　上村真紀

　現在所有している投資用物件の売却を考えています。
　物件は現在空室で入居者募集中にしています（とある会社と
　オーナー代行契約を結んでいます）
　Webから一括査定依頼を出すと、残債±1000万くらいの価格がでています。
　そこで、以下質問です。

　●空室状態の方が売却に有利と言われたのですが、
   その場合入居募集は先に止めておくということになるのでしょうか？
　
　●オーナー代行契約を結んでいる会社との手続きはいつ、
   どのようにすればいいのでしょうか？
　
　●選任と一般、どちらがいいのでしょうか？
   また、選任の場合、どういったところに着目して会社を選べばいいのでしょうか？

　どうかよろしくお願い致します。

■回答【Ｎｏ．78】

　【１】 空室状態の方が売却に有利と言われたのですが、
   　　　その場合入居募集は先に止めておくということになるのでしょうか？
 

　　不動産の価格算定については、ご存じかも知れませんが「比較事例価格」「積算価格」「収益還元価格」

　　の３種類があります。

　
　　一般的に、大都市圏のような地価が高い地域では、比較事例価格や積算価格が高く、

　　収益還元価格が低く、地方圏ではその逆になる事が多くなります。

　　収益不動産の場合、上記の各々の計算をした上で売却価格の算定を行う必要があります。
 
　　空室状態の方が売却に有利とのことですが、入居者が全て退去した状態であれば

　　土地売りとして比較事例価格で高価格での売却が見込めますが、

　　入居者が残っていると立退き交渉が必要となるため、そのままでは高くは売れなくなります。
　

　【２】オーナー代行契約を結んでいる会社との手続きはいつ、
  　　　 どのようにすればいいのでしょうか？

　　代行契約については、売却が完了した時点で、入居者がいるか、いないかで異なります。
　　入居者付き（いわゆるオーナーチェンジ）で売却した場合は、売却が完了する新所有者への所有権移転時までは
　　代行契約を継続した方が良いと思います。
　　入居者を全て退去させてからの売却の場合は、最後の入居者が出た時点で代行契約を解除すれば良いでしょう。
 

　【３】選任と一般、どちらがいいのでしょうか？
   　　　また、選任の場合、どういったところに着目して会社を選べばいいのでしょうか？
　
　　業者選定に関しては、収益不動産として売却するか、土地売りで売却するかで異なると思います。
　
　　専任と一般媒介契約のどちらが良いかは、以下の理由から専任媒介契約の方が良いと思います。
　
　　専任媒介契約の場合、受託した不動産業者は1社のみなので販売に集中する事ができます。
　
　　一般媒介契約の場合、私共不動産業者の立場からすれば、仲介業務は「成功報酬」となっていますので、
　　自社の費用を使って広告宣伝を行っても「他社契約」となってしまったら目も当てられません。
　　そこで自ずと費用の掛かるような広告は行わず、せいぜいレインズ登録やＨＰ掲載をするだけで終わってしまいます。
 
　　長文になってしまいましたが参考になればと思います。

　
　　東京都世田谷区　東松原店
　　信和不動産㈱
　　担当：福井
　　ＴＥＬ　03-3323-0521
 

土地を相続しました。

売却したいのですが、土地上に古屋が立っており血縁の無い高齢の女性が住んでいます。

ずっと前は地代をもらっていたそうですが、今はもらっていません。

土地の売却は可能でしょうか？

また、このような条件で買い手はつくものでしょうか？

以上

■回答【Ｎｏ．77】

ご質問にお答えします。

土地の売却は可能です。借地人の同意は不要です。

ただし、お知らせはしてください。

ちなみに、半年以上地代を滞納された場合、弁護士に相談して契約解除もできると思われます。

また、買い手がつくかどうかは、価格次第で売れると思われますが、

投資目的の方々がお客様となるため、借地料の入金見通しを立てる必要がありそうです。

※ただし、地域によって借地権の取り扱いは商慣習が異なるため、

詳細がわからないとお答えが非常に困難です。

詳細を知りたいということになりましたら、お近くのｲｴｽﾃｰｼｮﾝまでお問い合わせください。

ｲｴｽﾃｰｼｮﾝのURLはこちらです ⇒ http://www.yes1.co.jp

㈱福岡地所　平原俊博

 
土地評価額１６００万円以上１０００㎡程度あります。

不動産は２社程お願いしたのですが、いざ売却となると、売り手がつかない状況です。

また他にも評価額はひくいですが、同程度の土地はもう１つあります。

どちらも市街化調整区域であり、舗装もされていません。

不動産権利書には山林とありますが、別の書類には宅地とあったりあいまい？です。

行って見てみると業者さんが以前使っていて、地面は平らで、草が多少生えているような状態です。

評価額の３０％でも、売却したいと思っているのですが、良い方法があれば教えてください。

よろしくお願い致します。
 

■回 　答 【Ｎｏ,76】

残念ですが、具体的に現地を見ないでは、適切なアドバイスはできません。

現在、依頼されている業者様とよく相談されるのが一番だと思います。

お近くにイエステーション加盟店があれば、そこで相談される事をお勧めします。

㈱リングス　小杉　公良  TEL0495－22－2020

７年前に以前より借りている借地に家の建て替えをしましたが収入が減り、
毎月のローン返済、生活が難しくなりました。(子供の養育費が予定外に増えた）
ローンはまだ２７年(２５００万）残っていますが、今の家を売って、
別の場所に今よりも返済金額を減らして家を購入して引っ越しをしたいと
思っていますが、可能でしょうか？
土地は何十年前より借りていて、年額は非常に安いです。
地主さんにも承諾を得ないといけないと思いますが、
手続きとしてはどのようにしたらよいでしょうか？
また、非常に小さいですが、市役所より購入した土地もあります。
今のところ延滞はしておりません。

 以上

■回答 【Ｎｏ．75】

借地権付建物売却の件で回答させていただきます。

まず前提条件として

①この度の不動産売却の目的がローン返済額の圧縮である。

②ご所有不動産は何十年か前に地主から借りている（旧法借地権）

③ローン残高は2500万円位

上記を前提とし下記手続が参考となれば幸いです。

Ⅰ.まずは、ご所有の不動産がどれ位の額で売却でき
　諸経費・税金・地主への売却承諾料等一切を差し引いた後に
　現在のローン残高が完済できるかを確認。
　※お近くの不動産業者（イエステーション）に売却査定の相談を
　されればお知らせいただけると思います。

Ⅱ.上記Ⅰを基に、お手元に残った金額と新規に組む住宅ローン
　（現在の返済額よりも低い支払いで済むようにじっくり検討し組みましょう）
　　の額を合計し、ご要望の住宅が資金計画上購入可能か
　　不動産業者と良く打合せ下さい。

Ⅲ.上記Ⅰ及びⅡにてこの度の計画が成り立つようでしたら
　　地主へ借地権売却の意向を伝えましょう。
　　この際は不動産業者と同行した方が宜しいかと思います。
　　借地権売却の場合は通常地主へ譲渡承諾料を支払う事となります。
　　（地域性にもよりますが、一般的に借地権取引価格の10％程です。）
　　地主によっては借地権売却に関し条件（木造建築限定とか
　　この様な人には購入して欲しくない。。。等）をおっしゃるケースもあります。
　　事前に地主としっかりと打合せをされた方が後々のトラブルを避けられます。

Ⅳ.上記Ⅲにて地主との打合せが無事終了すれば、後はご自宅の売却手続と
　　新規購入不動産を探す作業となります。
　　資金計画や、借地権付建物（ご自宅）の売却し易さ等により
　　ご売却が先か、購入が先かの手続が変わってきてしまいます。
　　何れにしても、最初に戻りますがお近くの不動産業者にご相談されてみては
　　如何でしょうか？

　長文になりましたがご不明な点等ございましたら改めてご相談下さい。

　イエステーション新高円寺店
　有限会社ホームドクター
　　　　金成　明洋　　　　　　

差押物件の売却についての質問です。

税金滞納で所有のマンションが差し押さえられてしまいました。

売り主に手付金は入らないのでしょうか？

以上

■回答【Ｎｏ．74】

ご自宅のマンション売却についてのご質問にお答えします。

売却目的の不動産に「税金滞納による差し押さえ」をされているのですね。

今回の質問は手順についてのご質問と仮定してお答えします。

差押以外にも銀行からの住宅ローンについても残債があるかもしれません。

法律上は手付金は優先債権者の物となっています。

住宅ローンの融資実行日の抵当権設が税金の課税期日よりも先であれば

住宅ローンが優先され弁済される事になります。

住宅ローンが無ければ、滞納税金に充当されます。

一般的には不動産売買契約については「手付金」+「残代金」の

二回の金銭授受が行なわれています。

売買代金＞抵当権額+滞納税金額であれば手付金を受け取れる可能性が１％程度は

あるかもしれませんが、良識ある不動産会社であれば手附金については

「保管」もしくは「供託」する事になり、売主様には「手付金」をお渡しする事は無いのが常識です。

依頼された不動産会社と一緒に、滞納されている監督官庁に出向き、債務額の確定と

差押解除の条件をご確認される事をお薦めします。

事前に差押解除が可能であれば、解除される事をお考えください。

結論として、差押されている不動産取引において、物件引渡しする前に金銭の受領はありえません。

イエステーション水戸南店
有限会社ランドワークス
代表取締役　鴇田台弘
–
★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆水戸南店（ランドワークス）　ときた　よしひろ

水戸市元吉田町２６２３－１８http://fudousanmito.jugem.jp/☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★

夫婦連帯で住宅を購入したのですが、離婚しました。

その家に私と子供で住んでいるのですが、離婚の条件が夫が慰謝料の代わりに

住宅ローンを払うという約束でした。

しかし、夫が脳溢血で半身不随になって働けなくなり、住宅ローンを支払えなくなりました。

銀行には任意売却で進めてもらおうとしたのですが、連帯の私だけではダメ、

夫が県外に住んでいて夫の売却の意思がとれない、意思の確認がとれるなら

自筆でサイン、捺印をしてほしい、それが出来ないと競売になると言われました。

夫の理解レベルはとても低く、利き腕が麻痺しているのでサインも出来ません。

団信保険は効かないと断られました。

このような条件では任意売却出来ないのでしょうか？

回答【Ｎｏ．73】
 
　　お問い合わせ、ありがとうございます。
　今回のお問い合わせの要点をまとめてみます。

１・共有名義（夫婦連帯で住宅の購入を行った）
２・その後、離婚された。
３・債務に関してはご主人様が支払う事で夫婦間で確認した。
４・支払うべき人が半身不随で働けない。結果、住宅ローンが払えない。
５・金融機関の借り入れについて期限の利益を喪失した。
６・自らの意思で売却（任意売却）を、実施したいが、現実的にはご主人さまの
　　現在の意思能力に問題がある。
７・結果、競売しか方法が無いのか？

　　以上の７点を焦点として絞らせて頂き、回答させて頂きます。

１・共有名義で購入した段階で「担保提供並びに連帯債務」となってしまします。

２・離婚については、債務には全く関係ありません。

３・結果的にはご主人様の支払意志はお二人の「お約束事」となってしまい
　　融資された金融機関から見れば関係無いのです。

４・ご主人様が病床に伏されてしまい、結果的に住宅ローンが支払困難となり
　　尚且つ、団体信用保険の適用外であることは、誠に不幸としか言いようがありません。
　　団体信用保険料については、年払いなどで対応されている方もいらっしゃいます。
　　住宅ローンの引き落としが出来ない方が稀に、保険料の引き落としが出来ずに
　　失効されているケースも少なくありません。

５・六ヶ月以上の滞納が発生すると、期限の利益を喪失したとみなされます。
　　期限の利益とは、例えば「３５年で１０００万円を毎月分割で支払う」の３５年を指します。
　　延滞した結果、期限の利益を喪失した為、今すぐに貸したお金を返して下さい！となる事です。

６・一括して借入金を支払う方法として、現在のお住まいを売却する事を金融機関が迫ったと思われます。
　　しかし、大切な不動産を売却する事と、借入金を返済する事は別な作業となります。
　　一般の方はこの点を混在してしまいます。
　　大切な不動産を売却する場合には本人の意思確認が重要な点となります。
　　不動産を売却する時には様々な条件設定が不可欠です。
　　売買代金もその一つです。
　「売る事への承諾」
　「金額の承諾」
　「売却代金の配分」そして「借入金の返済」も重要な意思の確認が必要となります。

７・本人の意思確認が思うようで無いのであれば、金融機関だけでなく、売却をお手伝いする
　　不動産業者も尻込みする事は、仕方が無い事かもしれません。
　　ご主人様の状態によってですが、成年後見人制度の利用も可能かもしれません。
　　その制度を利用して、高い評価で売却できるのであればチャレンジするのも一つです。
　　しかし、時間との戦いでもあります。
　　全てを諦めてしまった場合は「競売手続」に着手されてしまうでしょう。
　　競売になったとしても、全てが否定される訳ではありません。

　　ここで、注意しなければならない事は「担保提供並びに連帯債務」なのか？
　「担保提供」なのか「連帯債務者」なのか？です。
　　担保提供だけであれば、不動産が競売になり土地、建物を喪失してしまうだけですが
　　連帯債務の場合、債務額に処分価格が満たない場合は、不足分についても請求されます。
　
　　文面から推測できる内容で回答させて頂きましたが、不足の点が多々あると思います。
　
　　良識ある不動産会社に相談してみて下さい。

　イエステーション水戸南店
　有限会社ランドワークス
　代表取締役　鴇田　台弘

売却したい主人名義の土地上に主人母名義の家があります。
主人母は痴呆で数年前からその家には住んでいません、
主人方親族一同がお金目当てに？主人母を囲い、スムーズな話し合いが出来ません。
主人は「うつ病｣で気分の波があります。私はド素人です。
どのような手続きが必要なのか、
或いは、相談と共に助けて頂ける機関があるとしたら、教えて頂けるとたすかります。
お忙しい中お手数をお掛け致しますが宜しくお願い致します。

回答 【Ｎｏ．72】

お問い合わせの内容から「ご主人のお母様は数年前から売却希望の家には住んでいない」という事ですので、
お母様は施設や病院に入院されていらっしゃるのでしょうか？
いずれにしても、痴呆症との事ですのでお母様の判断能力はかなり低いか、無い可能性が強いと思います。
売却には必ず本人の意思確認が必要となります。
この状況ではお母様名義の建物を売却する事は原則できませが成年後見制度を活用する方法があります。

参考URL：http://www.moj.go.jp/MINJI/minji17.html#a1この制度を活用していけば売却は可能になります。

また、ご主人がうつ病では大変お困りの事と思います。
相談する機関としは家庭裁判所に行かれる事がよいと思います。
お客様のお近くにイエスステーショの加盟店がありましたら是非、ご相談ください。
 

イエステーション西川口店　木本　伸治

親子間のマンション売買についての質問です。よろしくお願いいたします。

私名義の築８年（購入価格４６００万、４LDK、)のマンションを
息子夫婦（会社員）に正式に売却する計画です。
目的はローン（残債約2800万）をなくし、あらなた生活をスタートさせ、
子供には相場より安く（感覚的には２割安く、最低残債がゼロになればよい）マンションを
提供したいと思っています。
不動産会社の仲介がない為、諸費用等も登記費用中心で、安価になります。
反面種々の手続きが不安です。

質問事項

①相場より安くの相場の基準価格は何か？（査定価格とは？）
②安すぎると贈与の対象になるのか？
③不動産会社を入れずに売買が可能か？（最小限の手数料で手続きがスムースになる形はとれるのか？）
④銀行等のローン（息子が借りる）は、仲介なくても、問題ないか？
④その他、全般的な注意事項、問題点、もっと良い方法等を教えて下さい、よろしくお願いします。

■回答  【Ｎｏ．71】

お問い合わせありがとうございます。質問事項にお答えさせて頂きます。

①相場より安くの相場の基準価格は何か？（査定価格とは？）については、
現在の市場で売却できるであろう価格、市場価格です。査定方法ですがマンションの場合は
同じマンション内での過去の成約事例や近隣の似た条件のマンションの成約事例を参考に、
そのお部屋の陽当たり、眺望、間取り、広さ、部屋の使用状態、築年数等を加味して売却できるであろう価格を出します。
また査定には取引事例比較法、収益還元法、原価法があります。
 
②安すぎると贈与の対象になるのか？
親子間売買は「通常の取引価額…時価（市場価格）」となります。
取引価額と時価（市場価格）との差があれば差額に贈与税が課税されてしまいます。
 
③不動産会社を入れずに売買可能か？
④銀行等のローン・・・
売買は可能ですが今回の場合（親子間売買）は取引価格の根拠や、売買契約書の作成、④の銀行ローン問題があります。
通常は親子間売買では銀行が住宅ローンとして取り扱いしません。
特に親子間売買での息子様に住宅ローンを組ませるのは不動産会社が入ってもかなり手間がかかり、
銀行に対して作文も必要になります。
まして個人の方では大変難しいでしょうが、ご質問頂いているお客様と息子様の属性がよほど良ければ可能性はあります。
 
⑤その他、全般的な注意事項、問題点・・・・
税金を注意する必要があるかと思います。①での贈与税、譲渡税3,000万円控除不適用、
住宅ローン控除不適用等々あり、諸費用は高くなりますが不動産会社の仲介を入れない方が逆に損をする事が多いと思います。
 
是非、一度お近くのイエスステーション加盟店にご相談ください。
 

イエステーション西川口店　木本　伸治

６０坪の土地(父親名義)の売却を考えています。

１、築４０年以上の建物が存在する(祖母名義・現在特養ホームに入っているので誰も住んでいません)　
２、いわゆる使用貸借　
３、土地区画整理の対象になっている　
　
このようなケースでも売却は可能でしょうか。

■【回答No.70】

お問い合わせありがとうございます。
お問い合わせ内容にあるように、お父様名義の土地の上にお祖母様名義の建物が
建っているという前提で、お答えします。
 

売却に際していくつか手続きと確認事項はありますが、売却については問題ないかと思います。
１．２．については、お祖母様が土地と同時に建物の売却にご承諾頂ければ売却できます。
ご親族なので大丈夫だと思いますが、２の使用賃借の期限の満期までの使用や、延長の申し出、
あるいは建物の売却に応じて頂けない場合は、賃貸物件付きの土地の売却となりますので、
周辺相場に比べると、売却金額は低くなります。
 

３の土地区画整理の対象の件は、区画整理の進捗状況によります。
仮換地指定（次の移転先の土地）等が決まっている場合には問題ないのですが
それ以前のケースの場合は、土地の建築ができない場合があるため
不動産業者を除き、一般の買い手がつきにくくなります。
進捗状況については、管轄の区画整理事務所にご確認ください。
 

私見ではありますが、どのような不動産でも、売れないものはありません。
例えば、区画整理の進捗状況によっては、建築可能となるまで数年以上かかる場合もあります。
そのような場合でも、隣地の方に売却できることがありますので、
現地近くのイエステーション加盟店にご相談してみられたら良いと思います

株式会社　草野工務店

 父が生前、国鉄清算事業団より土地を購入し、私名義で登記をしておりました。

土地は80％が線路の法面で売却は難しく、所在地が私の居住地よりかなり遠方（九州-東京）の為管理もままなりません。

どう処分すればいいか途方に暮れています。

不法投棄などもあるようで、誰かに迷惑をかける前に何とかしたいのですが、

何かアドバイスいただけないでしょうか。よろしくお願いいたします

■回答【NO.69】

お問い合わせの内容を見る限り、通常での売却は大変難しそうですね。

ポイントは、線路の法面だったところが８０％もある,ことだけでなく、

「それも含めて」、土地の利用価値があるか？どうかです。

現地の状況を確認調査をしなければ、その点については、明確にお答えできません。

現地近くの不動産業者さんに、ご相談をしたことはありますか？

まだ、なければ、現地近くのイエステーション加盟店にご相談してみられたら良いと思います。

不動産の価値（価格）は物件の価値（利用価値、人気）と相関関係です。

価値が０ならば、価格も０。

ただ、私の極論ですが、「売れない不動産はない」と考えています。

今回の相談の土地の「隣地」の方がいらっしゃれば、たとえば、１万円なら・・・,

あるいは、１円なら、買取ってくれるかもしれません。

他の人には利用価値は０でも、隣地にとっては、価値は０ではないからです。

いずれにしても、利用価値が見つけられるか、その価値はいくら？なのかを調査することです。

㈱リングス　小杉　公良

TEL0495－22－2020  FAX0495－22－1611

kok@sky.plala.or.jphttp://www.rings-net.co.jp/policy-p.htm

古いマンションの処理の仕方、売れるなら売りたい、とにかく手放したい・・・という相談です。

分譲とはいえ、築３７年ほどで、２階建て４軒が入った上下左右のマンションです。
老朽化で屋根や壁、補修がおろそかで、雨漏りや、ひびが酷い状態です。
４軒で話し合い、屋根は修理となると思います。
その後当方は、賃貸に移りこの物件手放したいと思っております。

当方はもう84歳でここに住むには厳しいものですから。
良い情報お願いします。

【回答　No.68】

お問い合わせありがとうございます。

ご質問に書かれている内容だけでは、詳細なアドバイスはできませんが、

お客様は、「築年数が古い」「老朽化が進んでいる」事が不安なのですね。

築年数が古くても、立地によっては、人気物件もありますよ。

また、最近、買われる方が自分好みのリフォームをして住まれるスタイルが増えてきましたので、

かえって、好立地で、築年数が古い物件を探される方もいます。

ただ、マンション躯体自体の老朽化は、資産価値の点から問題になります。

老朽化で長く住めそうも無い、これから補修費用が大変かかるようなマンションは、

はっきり言って買い手がいない場合があります。

特に、老朽化して危険な場合は、「タダでも」売れません。

しかし、お客様のマンションは小規模（部屋数、居住者）なようなので、

立地によっては、マンションそのものではなく、底地の利用価値で、買い手が見つかるかもしれません。

ただし、マンション所有者全員の売却意思の同意が必要です。

大規模のマンションでは、そのようなニーズが見つかったとしても、決定権者が多くて、意見調整が困難ですが、

所有者が4人であれば、意見調整、同意が可能かもしれませんね。

いずれにしても、このような相談こそ、お近くのイエステーションに具体的に相談してください！

きっと、納得できるアドバイスをしてもらえますよ！

㈱リングス　小杉　公良

TEL0495－22－2020
FAX0495－22－1611
kok@sky.plala.or.jphttp://www.rings-net.co.jp/policy-p.htm

■お問い合わせ内容

実家の母親が貸しガレージ業を営んでいます。その顧客の中に、ガレージを事務所にし

ガレージ以外にも駐車スペースを借りて、中古車販売業を営んでおられる方がいます。

母親は将来はガレージ業を止めて、土地を売却しようと考えています。

上記のようにガレージを使って事業を行っている方に対しては、

ガレージ廃業時には営業権等の保障を行う必要があるのでしょうか。

それとも契約書に記載してある期限前に退去をお願いするのみでよいのでしょうか。

【回答　No,66】

「ケンメリ」サイトよりお問い合わせ頂きましてありがとうございます。

お客様のお母様が貸しガレージ業を営んでいらっしゃるとの事ですが、

その顧客の中にガレージで中古車販売業を営んでいる方がいるというお話ですね。

まず、ガレージを貸した時の契約内容を確認してください。

ガレージを貸して、中古車販売業を営む事に許可しているのかどうか確認して下さい。

許可していれば、ガレージ廃業の際に営業権等の話が出てくる可能性はあると思います。

契約内容にもよりますが、許可していなければ契約違反としての話が出来る場合もあると思います。

いずれにしても、ガレージ廃業の際に話をした時、先方の考え方次第になると思います。

ガレージ業を止めるのが、近い将来なのか遠い将来なのかによっても返答が変わってしまいます。

法律事態が変わってしまうからです。

確認しておく事は、現在締結している賃貸契約の内容です。

その内容をご確認の上、改めてご相談下さい。

株式会社クリエイトハウジング　　横田勝秀

　嫁の実家についての相談です。
　私の嫁の実家には嫁の母と嫁の妹が住んでおりましたが、
　３年前に義母が他界し、現在は妹が１人で一戸建に暮らしています。
　女１人暮らしなものですから、そろそろマンションにでも買い替えた方が
　良いのではないかという話が出ております。
　一戸建は現在義母名義になっていて、もし売るのであれば、
　売ったお金を兄弟で分けようかという話も出ています。
　子供は嫁と、嫁の妹２人ですが相続の問題もあるし、
　どのようにしたら税金の事や、買い替えの事がスムーズに問題なく進むでしょうか。
　良いアドバイスがありましたらお願いします。

　■回答【No.65】

　イエステーション本庄店の小杉です。

　３年前に義理のお母様がお亡くなりになられて、現在実家の名義はそのままとありましたので、

　おそらく相続のお手続きはされないままになっていると推測します。

　まずは、お母様の相続手続きをしてください。

　その場合、税理士の方に相談をされれば良いと思います。

　その手続きを済ませない限り、実家の売却は出来ません。

　相続の手続きの中で、遺産分割の協議を決めますので、ご姉妹でどのように分けられるかお決めになれば良いと思います。

　売却はそれからになります。税金の点は税理士の方に確認してください。
　
　このＨＰにリンクが貼ってある相続相談ステーションに一度ご相談されることをおすすめします。
 

　㈱リングス　小杉　公良　

　TEL0495－22－2020　　FAX0495－22－1611

　kok@sky.plala.or.jphttp://www.rings-net.co.jp/policy-p.htm

■お問い合わせ内容
はじめまして。私３５歳、今は３７歳の姉と２人で築４０年弱の古家に住んでいます。
元々は実家で祖父母と父で鮮魚店を営んでいたのですが、私が１０代の頃に祖父母より先に父が他界した事もあり
（母とは離婚しています）父方姉妹は全てを兄（既婚、遠方で借家住まい）、姉、私の３人に相続させました。
田舎なので敷地面積も建坪も広く一般の住宅で数えると、３～４棟分建つだけの広さは十分あります。
３人とも売却したい気持ちではいるのですが、今のご時世、古家付きではなかなか買い手が付かないと聞き、
古家解体も考えましたが、若い頃からコツコツ貯めた貯金も家と祖父母の入院費などで底をつきてしまい、
解体費用も出せません。
一番お金が掛からない為に、私と姉が住んでいるような現状ですが老朽化も激しくなり、
ちょこちょこ手を入れないとならない状況です。
しかしながら、私と姉も家に縛られず、自分の人生を歩みたいのでどうにかしたいのですが、
どうしたら一番スマートなのか全く検討も付きません。

①例えば、土地を担保にお金を借入し解体作業をした後で担保が付いた土地を売却することは可能なのでしょうか？

②買い手つかない場合はどうなるのでしょうか？

③古家つきで売りにだすのと、どっちがメリットがあるのでしょうか？

何れにせよ、私達が借入できる金額も限られると思うので、解体作業代に当てられるかも判りません。
ちなみに、敷地面積は４００坪、建坪３００坪位だったと思います。
また、店舗を構えていた部分は鉄筋の骨組みで深くコンクリートをうってあります。
長々と書いてしまい申し訳ございませんが、ご教示戴きたくよろしくお願い致します。

以上

【回答　No.64】

はじめまして。イエステーション石狩・小樽店の坂本と申します。

ご実家の件で悩まれているとの事、是非お力になりたいと思います。

ご質問いただいた件ですが、

①例えば、土地を担保にお金を借入し解体作業をした後で担保が付いた土地を売却することは可能なのでしょうか？

　上記については状況判断により変わる為、資金を借り入れて解体費用を捻出する事については
　出きる場合と出来ない場合がございます。

②買い手つかない場合はどうなるのでしょうか？

　お客様のご意思によります。販売期間に余裕がある場合は不動産会社が間に入って売り出し続ける事も可能ですし、
　時間的に余裕が無い場合は不動産会社が買い取る事も可能です。

　基本的には3ヶ月で売却できる金額を査定金額としてご提案することがイエステーションの基本になりますが、
　地域の特性により半年～1年は販売期間を見ないといけない場合もありますし、
　逆に需要の強い地域であればもう少し早く成約に至る場合もあります。

③古家つきで売りにだすのと、どちらがメリットがあるのでしょうか

　こちらもお住まいの地域によりご提案、お客様にとってメリットが変わるかと思います。

　例えば、北海道ですと土地が多い為、売り土地より手直しをして使用出来る住宅付きの方が
　成約期間が短い傾向がありますし土地が少なく新築需要が強い地域（首都圏など）であれば、
　更地渡しの売土地として販売する方が成約までは早いと思われます。

　尚、土地又は建物で種別が変わっても再建築不可などの特殊要因が無い限り、査定金額自体は
　変わりませんので、こちらもご訪問後のお打ち合わせで変わります。

　今回、ご実家の面積も大きく、構造も一部コンクリート造との事で、
　概算でも数百万円単位の解体費用になる事が予想されます。

　私からのご提案としては、地域内に詳しい不動産会社へ上記③の件を聞いて頂き、
　売り土地としての販売が良いとの事であれば買主様との売買契約が終了した時点で次のお引越し先を見つけ
　解体に取り掛かること、解体費用は売却金額入金後差し引きでお支払い頂く事がお借り入れも発生せず、
　ご負担が少ないかと思います。

　建物としての需要が強い地域であれば、解体費用を査定金額より差し引いての販売を行う事が宜しいかと思います。

　又、雪が降る地域ですと、建物老朽化に伴い周辺への雪害等発生する可能性もありますので、
　詳細は担当者とのお打ち合わせが必要かと思います。

　以上、よろしくお願いします。

抵当権が設定された土地を相続しても
相続財産の相続税は掛らないのでしょうか。

■【回答　No.63】

相続税と抵当権は切り離して考えます。
相続税の対象はあくまでも土地評価に対してであり、抵当権があるからといって
土地評価を低く見る事はありません。

土地については路線価から算出した土地評価を元に計算します。

相続財産が土地のみと仮定してプラスの財産（土地評価）-マイナスの財産（債務）＝の額が
免税点5000万円＋（相続人×1000万円）以上の場合は相続税の負担が発生します。

宜しくお願いします。

イエステーション石狩・小樽店
北章宅建株式会社　
坂本　周平

■お問い合わせ内容

売却についての相談です。
仲介業者の中には「買い取り保証制度」なるものを設けているところもありますが、
査定が価格の8割に減ってしまうとなると売る気は失せてしまいます。
そこで、査定額と同等の価格で買い取ってくれる業者はないのでしょうか？
我が家は愛知県内に5年前、土地約70坪、建坪約30坪の建築条件付の土地を購入し居住中です（ローンなし）。
静かで日当たりもよく正直悪い所はないくらいですが、もう少し地下鉄に近い場所へ引越したいと思い、
昨年秋頃より売りにだしているのですが、内覧希望さえない状況です。
売り出し価格が高かった為、今年に入り査定額とほぼ同じ位まで引き下げました。
綺麗なうちに売却し早く新しい場所へ引越したいのですが、
このまま売れないのでは・・・と日に日に不安が募り、昨年旺盛だった土地探しもこのところする気にもなりません。
大変困っていますのでどうか良きアドバイスをお願い致します！

■回答 【Ｎｏ．62】

お問合せいただきありがとうございます。
業者に対し通常の販売価格での買取をご希望とのことですが、業者が買い取りをするということは、
基本的に買い取って利益を得るために行いますので、
業者毎に、経費プラス見込みの利益を販売価格より差し引いた金額で買い取り価格を設定します。
そう考えますと、お客様がおっしゃる通常の流通価格での買い取りは難しいのではと思います。
しかし、販売価格自体や見込みの利益等は大きくは違わなくても、業者によって見方が違うと思いますので、
買取をする業者を何社か当たってみて、納得のいく価格が出ないか確認されるとよいのではないでしょうか。
その上で、買い取り価格に納得がいかない場合、もう一度、販売計画をみなをされるのがよいと思います。
前述したように、理屈からいけば、業者の買取よりも仲介で売却したほうが、通常高く売れると思います。
ただ、今だ内覧もないということですので、再査定による価格自体の見直し、販売活動や今後の見通し、
また、それらに対して障害となっていることはないか等、現在ご依頼の仲介業者に確認されることはもちろんですが、
現状を鑑みますと、手数はかかりますが、他の業者の意見も参考にされるとよいと思います。
その上で、ネックとなっているようなことがあれば解消し、また、業者に専任で任すのか、変更するのか、
数社に依頼するのか等をお決めになるとよいのではないでしょうか。

–
安城店/㈱ナイスコーポレーション　山下
[email]yama1@nais-co.com
http://www.nais-co.com

■お問い合わせ内容

自宅の売却、買い替えを考えております。
今日、市役所で固定資産税係りに不動産価値は下がってるのに
固定資産税が全然安くならない理由を伺いに行きました。
３年間に一度の税金見直しを行ってるとの事ですが、
私が住んでる早良区百道浜は土地の価格に浮き沈みがあるとの事。
不動産売買は本当にタイミングが大事だと思いますが
いつ価格が底でいつ売るのが良い時期なのでしょうか？
年を取るとマンションが住みやすいと思いますのが
上手く買い替えを行う事が出来れば良いのですが。
ちなみに現在住んでる家は築２３年、８０坪です。
売りに出すタイミングを教えて下さい。

 
回答 【Ｎｏ．61】

この度はご質問有り難う御座います。
早速ですが、「売却のタイミング」は、結論から申しますと思い立ったが吉日です。
なぜなら、お家が築２３年と言う事で、築年数が経過すればするほど
建物を売買金額に考慮する事が、建物の経過年数とともに出来なくなります。

また、百道浜地区は比較的に売物件が出ています。
このエリアの建物は１６年位が平均的な築年数です。
生活環境の変化、買い換え、世代交代等で今後、売物件が増えると思われます。
そうなると今現在の百道浜地区の、希少価値性やブランド力が下がる事も考えられます。

 買い換えもご検討中ですので、今後の購入物件など総合的に考える必要があります。
まずは「いつ売るか」より「現在のお住まいの価値を」把握してみては如何でしょうか。
そうする事で今後のライフ・プランが見えてきます。
 当社「イステーション福岡城南店」はお客様のご自宅まで直ぐですのでお気軽にご利用下さいませ。     

 ちなみに不動産価格には以下４つが御座いますご参考までに。

「実勢価格」
実際に売買されている金額不動産情報誌等で見かける金額。

「地価公示」（国土交通省）
地価公示法に基づいて、国土交通省が公表する土地の価格。
毎年１月１日時点で土地の価格を鑑定・審査し、３月下旬に公表しているもの。
一般的な土地価格の指標や公共用地の取得の価格などに利用。

「路線化」（国税庁）
相続税、贈与税などの課税価格を算出するために、国税庁が毎年１回評価する価格です。
毎年８月下旬に公表しています。

「固定資産税評価額」（市町村）
固定資産台帳の登録価格のこと。
固定資産税・不動産取得税・登録免許税など、不動産に関する税金を課税する場合に使用します。

住宅購入で関係するのは「実勢価格」「固定資産税評価額」となります。

 今後とも宜しく御願い致します。

□内山精一　

□イエステーション福岡城南店　
□株式会社エリア福岡

□ＴＥＬ：092ｰ741ｰ1177　ＦＡＸ：092ｰ741-1174

□〒810- 0122　福岡市城南区友泉亭５－１

□土日営業しています。
□ＭＡＩＬ info@iesute.com
□ＨＰ：http://www.iesute.com/　　「エリア福岡」
□ＨＰ：http://ameblo.jp/iesute/　「ブログ」

□ＨＰ：http://www.yes1.co.jp/　　「イエステーション」

■お問い合わせ内容

父の土地を相続する場合にその土地に抵当権が設定されていれば、
相続税の対象にはならないのでしょうか。

　　　　　　　　　　　　　　以上

 回答 【No.60】

土手様

お問い合わせ頂き有難う御座います。
イエ・サポート㈱の　野月（のづき）と申します。
返事が遅くなり申し訳ございません。
まず、土地に抵当権設定されて居て債務が残っている場合は、相続税の対象に成ります。
相続は、積極財産（プラスの財産）だけでなく、消極財産（マイナスの財産）も相続財産に成ります。
ですから、一番重要なのが、抵当権の債務（残債）がどれだけ有るのか調べる事が大事です。
債務がないのに抵当権の抹消登記をしていない場合も有りますので、
その場合は、早期に抵当権の抹消登記申請される事をお勧め致します。
債務が相続評価よりも上回る場合は、相続放棄も出来ます。
但し、相続の場合非課税の財産も有りますので、
自分で困難な場合は、税理士さんと相談される事をお勧め致します。
ご参考にして頂ければ幸いです。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上です。

イエ・サポート㈱　野月

■お問い合わせ内容

中古マンションの売却の件です。

目黒区東横線沿線上、築３５年のマンションの一室を母が所有しております。
耐震強化が行われ、あと１５年はもつそうです。
現在は母が一人で住んでいますが、高齢になってきているため先のことを考え始めました。
そこで私の疑問が、中古マンションは一体築何年まで売却可能なのでしょうか？
立地条件が良ければと耳にしますが、立地条件はいい方だと思います。駅からも１０分程度です。
今売ることが可能でも、あと５年、１０年待ったらどうなるんだろうと不安です。
ざっくりした一般論でかまいませんので、アドバイスよろしくお願いいたします。

【回答　No.59】

ご質問頂き誠にありがとうございます。
又、ご返答遅くなってしまい、申し訳ございません。

ご質問頂きました「一般論として、築何年くらいまで売却可能ですか」という点ですが、
現在の中古マンション市場の状況を考えますと、築４０年前後のマンションは売出しされており成約になっている状況です。

立地条件の良いマンションや管理組合の管理体制・管理状況がしっかりしているマンション
（長期修繕計画や修繕積立金の全体の積み立てがしっかり行われているマンション、
又、耐震強化や共用部の大規模修繕工事が行われているマンション）の場合、
築年数が経過しているマンションであっても、購入を検討される方がいらっしゃる可能性があると考えます。

又、現在のマンション市場（一戸建もですが）を見ていますと、築年数が経過しているマンションを購入し、
自身の好みにあったリフォーム工事やリノベーション工事（梁・柱・躯体以外の大幅な改装工事）を
希望されるお客様がいらっしゃいます。

この様なお客様の場合には、総体の金額を考慮し、築年数が経過していても検討される方がおります。

但し、築年数が経過した場合、建て替えの際の手続き等を不安視される購入検討者もおります。
財務省が定める法定耐用年数（マンションの資産を計算する為の便宜上の耐用年数）では、
鉄筋コンクリートの建物は４７年となっております。

又,お客様のお母様がご所有されている期間に、マンションの管理組合にて建て替えについて、
話し合いがなされる事になった場合は、区分所有者（＝マンションの１室を所有されている方）
として議決権がございますので、携わっていかなければなりません。

建て替えの際のには、区分所有者の５分の４の賛成が必要となっております。
もう一点、将来、売却をお考えになられる際に、注意していただかなければなりません。
一般論ですが、ご高齢の方が、所有不動産を売却される場合に、意思の能力が不十分と判断される場合には、
法的な手続きが必要とされております（仲介業者・司法書士が確認せず売却をすすめてしまった事により、
トラブルとなった例もあります）
ご家族の方の判断だけでは、売却の手続きを行うことが出来ない事になっております。

今まで、大事にご利用頂いた思い入れのある住居かと思います。
以上の点を、今後の判断の材料として頂けたらと思います。

副都心住宅販売株式会社エフシー
田崎　将広

■お問い合わせ内容

 以前　税金相談させて頂いた者です。戸建を購入しましたが家の表側に境界標がありません。
裏は段差が大きく、下の土地に大きな境界標があります。表側は溝の端に切り込みが入っているだけです。
付けて欲しいと言ったのですが　一軒だけ付けられないと拒否され　自費1万５千円掛かると言われました。
１０軒程同じハウスメーカーが関わっており　ブロック塀の中央が境界で地積測量図があるから境界標は無くても大丈夫の一点張りです。
将来売却時　本当にトラブルなく売却できるのでしょうか？　
今　お金を払ってでも　境界標を付けておいたほうがいいのでしょうか？　
またその場合　隣家に相談が必要なのでしょうか？
また　この件で不信感を持つやり取りがあったため　旧宅売却のための　専属専任売却契約を破棄し
他社にお願いしたいぐらいなのですが　違約金等請求されるのでしょうか？

 
回答【No.５８】

ご質問頂き誠にありがとうございます。
ご返信が遅くなってしまい申し訳ございません。

ご質問頂きました「将来、売却する際に境界石が無い場合に関して」及び、
「売却の専属専任契約の解除に伴う違約金に関して」の２点につきまして、以下の内容を参考にして頂たらと思います。

★境界石について
　一般的に土地（及び住宅）の売買を行う際、売主様は、購入者に対して隣地との境界を明示する事を契約書に記載しております。
　又、境界石が無い場合は引渡し時までに測量士による実測図交付の上、境界石を埋設するとしている場合がございます。
　互いに話し合いの上、境界石が無い・もしくは未確認（塀の下に設置されており、掘り起こす事が難しい場合）を
　合意の上で契約を行う事は可能ですが、将来の事を考えますと、境界石の設置を行っている方が、トラブルの可能性は低いかと思います。

　トラブルで考えられる事としましては、塀の中心線を境界としている場合、塀がどちらかに傾いた場合には、
　明確に判断する事が難しくなってしまう事かと思います。
　（塀がずれてしまい実測面積と登記簿上の面積とに差異が出てしまいます）

　以上の点を避ける場合、塀からの方向杭（杭から何メートルの位置が境界である事を現す杭）を隣地の方との協議の上、
　設置する方法が考えられます。
　もう一つは、塀の上に境界のプレートを取り付ける方法もあります
　（但し、隣地の方が塀の補修・改装を行った際に紛失しない様に確認が必要かと思います）

　境界に関しましては、隣地の方への相談は必要です。
　隣接する当事者間での確認（互いに異議の無い旨の）を行い、確認を合意書で定める事が望ましいかと思います。

★専属専任契約の解除に関して
　契約の内容を確認した上での回答が望ましいのですが、一般的なケースとしてお答えさせていただきます。

　まず、契約を結ばれている仲介業者の義務が果たされているのか確認をお願い致します。
　専属専任契約の場合、仲介業者は依頼者に対して、書面又は電子メールによる１週間に１回以上の業務の処理状況（広告活動等）の報告義務がございます。
　又、媒介契約の翌日から５日間以内（休業日を含みません）に流通機構への登録を行い登録証の交付しなければなりません。

　もし、以上の内容について、果たされていない場合であれば、仲介業者に責があるとみなし、
　違約金の支払い義務が無い旨を申し立てして頂いた方がよろしいかと思います。

　又、通常の契約の場合、仲介業者に責が無い事由が無く依頼者が解除する場合であっても、
　媒介契約に要した費用（売却活動に要した費用や、売却までの調査にかかった費用の実費分）
　以外の違約金を請求できない内容だと思います。

　一度、契約書ご確認の上、以上の点を参考にして頂けたらと思います。

　
　副都心住宅販売株式会社エフシー　
　田崎　将広

■お問い合わせ内容

 ７年前に、３ＬＤＫの中古マンションを住宅ローンを利用して買ったのですが、
子供も大きくなり荷物も増えて部屋が狭くなってきたので、一戸建に住み替えしようかと考えています。
そこで質問なのですが、現在住宅ローン控除を受けていますが、もし一戸建に買い換えた場合、
もちろん住宅ローンを利用して買うことになりますが、また新たに住宅ローン控除を受けられるものなのでしょうか？
その他何かアドバイスがあれば教えてください。

【回答　No. 57】

■お問い合わせありがとうございます。

さっそくですが、現在お住まいのマンションを売って、一戸建に買い換えた場合でも、
再度住宅ローン控除を１０年間受ける事ができます。

ただし条件がありますので、控除を受けられる住宅かどうかを不動産会社の担当の方にお聞きになってください。
また、財務省のホームページ内に住宅ローン減税制度の概要が記載されておりますので,ご自身でも事前に情報が取れます。

ここで、ご注意いただきたいことが１点だけございます。

お住み替えにあたり、現在お住まいのマンションを売らなければなりませんが、
売って利益が出た場合「税金を払ってください」ということになります。
ただ、今お住まいのマンションは居住用財産とみなされ、３０００万円まで特別控除が利用できますので、
この制度を利用しますと税金は払わなくて済みます。

ここで注意です。

住宅ローン控除と、居住用の３０００万円特別控除の２つを同時に利用することができません。

例えば、マンションを売って利益がでたので税金を２０万円払わなくてはいけない状況になったとします。
次に買い換え先で住宅ローン控除が受けられる状況で、１０年間の控除合計額が８０万円となると、
２０万円の税金を払っても当然住宅ローン控除を受けた方が「お得」ということになります。

また、買い換えする時に住宅ローンを利用するが２年後に退職金が出るので、
その時に全額返してしまう計画ですと言った場合、２年間の住宅ローン控除合計額が１５万円だと、
居住用の３０００万円特別控除を利用して、２０万円の税金を払わない方が「お得」ということになります。

以外にうっかりしそうな事ですので、この事を知らない又は説明してくれない営業の方に当たると、
あとで大変と言う事になりますので資金計画はしっかり細かいところまで説明してくれる会社、
営業の方にご相談される事をお勧め致します。

–
○●○●○●○●○●イエステーション江別店（株）たっせい開発　丹　羽　満　裕○●○●○●○●○●

■お問い合わせ内容
 
来年の春３月下旬～４月上旬に移住を考えています。
それまでは、現在の住まいに住み続けたいのですが、いつごろから売り出したら良いでしょうか？
また来春まで住み続けながら売ることも可能でしょうか？　
希望としては、引越しのタイミングで売却全ての手続きをしてしまいたいと思っています。

【回答 No.５６】

不動産ご売却に関するご相談を頂きまして、ありがとうございます。
私、イエステーション㈱八城地建の吉田篤史と申します。
宜しくお願いいたします。

ご質問についてですが、
まず住みながら売却することは、可能となります。
今回、安達様は引越しのタイミングを来年の４月頃を希望されているということですので、
住宅の引渡し日を来年の４月と設定し、現在から売却開始されることをお勧めいたします。

入居しながらご売却される方も実際には多数いらっしゃいます。
インターネットやチラシなどの広告に出され、お問い合わせがあった場合には、
事前に見学希望日程をご連絡し、不動産会社の営業マンがお客様をお連れするような流れです。

これからの時期ですと、年度変わりの春４月くらいに向けて、住み替えの需要が
活発になってくる時期でもあります。
年内から準備をされ、早くからの販売開始をすることで、安達様の引越しと同時に
売却代金の精算までお話が進められる可能性も高まります。

まずは、お近くの不動産会社へ早めのご相談をされることをおすすめします。
ご検討下さいませ。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　㈱八城地建
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　吉田篤史

■お問い合わせ内容
 
現在住んでいる家（一戸建て）をできるだけ高く売りたい。
三階だての２世帯住宅です。築１４年です。
よろしくお願いいたします。
 
以上

回答【Ｎｏ．５５】

この度はお問合せ頂きまして、ありがとうございます。

返信が遅くなりましたことを深くお詫び申し上げます。

物件を高く売却するための方法としては、
１．その地域で頑張っていると思われる業者３～４社に声をかけること。
２．その中で力を発揮してくれそうな、信頼できそうな業者・元気な営業マンを選ぶこと。
３．物件自体を今以上、汚さないこと。または、リフォームすること。
などが、考えられると思います。

各地域のイエステーションも相談をお待ちしております。

よろしくお願い致します。


イエステーション　　釧路店
　　株式会社　ユタカコーポレーション
　　　　　　　　　　営業　　花畑　教之（はなはた　のりゆき）

■お問い合わせ内容

建物の瑕疵担保責任についてですが、この度中古住宅の購入を検討しています。
重要事項説明書の中に「売主は瑕疵担保責任は負わない」とかいてありました。
瑕疵といわゆる欠陥ですよね？それを直してと言えないってことですよね？
それって、一度さらっと業者の人と住宅内を見せてもらっただけなので、欠陥がある無しなんて分からないと思うんですよね･･･
それでも、購入後に欠陥が有っても売主さんには直してもらえないんでしょうか？
不安が残ります･･･どうすれば、安心して住宅を買うことが出来ますか？教えてください。

【回答 No.５４】

一般的には、住宅の購入は一生に何度もあることではないと思いますので、慎重に検討した方が良いと思います。
ご質問の件ですが、そのような特約が売主様と買主様の間でなされる場合は、瑕疵(欠陥等）が有った場合でも、

売主様に瑕疵の修理等をしてもらうことが出来ません。買主様としては心配ですよね。
その心配を少しでも解消するためには、業者さんに言ってもう一度物件を見せてもらいましょう。

もし、お知り合いで建築に詳しい方がいらっしゃったら、一緒に見てもらいましょう。
また、売主さんがまだ住んでいるような場合は、売主さんに話をして出来るだけいろいろな箇所を見せてもらった方が言いと思います。

また、建物の築年数等の条件はありますが、業者さんによっては

、瑕疵保険等の取り扱いをしている場合もありますので保険料等の費用負担の問題もありますが、

一度相談をしてみても良いと思います。

業者の担当者と仲良くなって色々教えてもらうものひとつの方法です。

イエステーションでは、購入時の色々な事柄を説明してある「購入ガイド」というガイドブックがありますので、

お近くのイエステーションに相談してみてください。きっと、心配、不安など解消され、満足の行く物件が購入出来ると思います。
 

イエステーション帯広店
株式会社　ち　え　ん
小田桐　秀敏
http://www.chien.co.jp/

■お問い合わせ内容
　現在、事情があって築１年半の家を売却しようとしています。残債が２８００万円あり、
媒介手数料を足して２９００万円で売りに出していますが、なかなか買い手が付きません。
残債額よりも下げて２５００万円で売り出すとしたら、残債との差額が３００万円発生してしまいます。
これを何とかする方法はありますでしょうか。
また、あるならばそれを前提に金額を下げて早めに売却したいのですが、銀行に先に確認をとるべきでしょうか。
それとも２５００万円で買い手が付いてから事後承諾で良いのでしょうか。是非教えて下さい
以上

【回答 Ｎｏ．５２】

お問合せありがとうございます。

ご質問についてですが、売却される理由によっては可能なケースも考えられます。

買い替えをされるのであれば、現在は金融機関の住宅ローンの種類も豊富になっており、

金融機関によっては残債分もプラスしてローンが組める「買い替えローン」や「サポートローン」が

利用できるのではと思われますが、その分審査も厳しくなるようです。

買い替えをされない場合で、単純に資産処分されるのであればまず難しいでしょう。

住宅ローンを組まれている金融機関が抵当権の抹消に応じてくれないと思いますので、

残債分を何とか用意しなければなりません。

ご返済の関係であれば、ローンを組まれている金融機関にいち早くご相談されることをお勧めします。

金融機関との話し合いで売却できることも考えられます。（残債分は分割払い等で）事後承諾は絶対にいけません。

トラブルの原因になります。あくまで金融機関との話し合いが先です。

承諾を得られない場合は売却はできませんので・・・

イエステーション　副都心住宅販売㈱

　髙橋　英二